鄉(xiāng)愁是情懷的，鄉(xiāng)間是夢想的，鄉(xiāng)建是詩意的，參與鄉(xiāng)村振興是大有前景的。
        但不論企業(yè)還是個人，投入農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展，從民宿小院到農(nóng)旅項目，你的項目需要的用地問題，可不是簡單想像租租地就能搞定的!
        從2017年中央"一號文件"到今年兩會對農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展的大力支持，參與鄉(xiāng)村振興成為未來新產(chǎn)業(yè)風口。充滿情懷的網(wǎng)紅民宿、詩情畫意的特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)匯聚的田園綜合體，這些項目的打造與建設(shè)用地密不可分，也是項目的立足點，可以說，解決土地問題是項目成功營建的核心關(guān)鍵。 項目獲取土地需摸清:
土地流轉(zhuǎn)
土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)(使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。
可以通過轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經(jīng)營權(quán),鼓勵農(nóng)民將承包地向?qū)I(yè)大戶、合作社等流轉(zhuǎn),發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營。
要點:項目在獲取營建土地時，需注意的是--
1、與農(nóng)戶簽訂的流轉(zhuǎn)協(xié)議期限要與其土地承包期相符;
2、如果土地性質(zhì)是基本農(nóng)田，則只能用于農(nóng)作物種植;
3、農(nóng)戶宅基地，出讓的只是一定期限的經(jīng)營權(quán)，因國家、集體征用、遷建等相關(guān)補償，收益人首先還是農(nóng)戶，租用人對原宅基地上進行的建設(shè)、裝修等產(chǎn)生的投入還是需要和農(nóng)戶協(xié)商解決;
4、采用聯(lián)營、入股合作等方式與農(nóng)戶創(chuàng)辦農(nóng)家樂等項目，需要經(jīng)過當?shù)丶w組織、規(guī)劃單位對經(jīng)營范圍、建筑規(guī)劃、建設(shè)風貌等進行審核批準。
5、現(xiàn)在土地流轉(zhuǎn)價格基本都是農(nóng)民要價，主要依據(jù)也是地塊本身的條件和當?shù)氐耐恋亓鬓D(zhuǎn)價格來定價，價格沒有統(tǒng)一的標準，協(xié)議期內(nèi)價格如何調(diào)整也不好進行確定。
6、流轉(zhuǎn)協(xié)議最好到當?shù)剞r(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所進行相關(guān)鑒證，以備未來糾紛時作為證據(jù)憑證。
集體建設(shè)用地
集體建設(shè)用地，又叫鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地或農(nóng)村集體土地建設(shè)用地，是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村個人投資或集資，進行各項非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。集體建設(shè)用地分為三大類:宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營性用地。
在國有建設(shè)用地一級市場中，政府既是管理者，又是組織實施者，并代表全民享有土地收益權(quán)。而在集體建設(shè)用地一級市場中，政府僅僅是管理服務(wù)機構(gòu)，享有土地所有權(quán)的農(nóng)民集體才是組織實施者并享有土地收益。
要點:項目在獲取營建土地時，需注意的是--
1、六種可直接使用集體建設(shè)用地情形:
A.鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公益事業(yè)、公共設(shè)施用地。
B.村民住宅。
C.集體經(jīng)濟組織興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的。
D.以集體經(jīng)濟組織為主體開發(fā)建設(shè)公租房、鄉(xiāng)村休閑旅游養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)，或者以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價出資入股、聯(lián)營與其他企業(yè)合作開發(fā)此類產(chǎn)業(yè)的。
E.在33個農(nóng)村"三塊地"改革試點，集體建設(shè)用地使用權(quán)可以出讓、租賃、作價出資或入股，用于商品住宅以外的經(jīng)營性項目。
F.返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員，可依托自有和閑置農(nóng)房院落發(fā)展農(nóng)家樂;也可通過租賃農(nóng)房或與擁有合法宅基地、農(nóng)房的當?shù)剞r(nóng)戶合作改建自住房。
2、集體經(jīng)營性建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓或以入股、聯(lián)營等方式與其他經(jīng)濟組織合作，長期實行的是由當?shù)丶w經(jīng)濟組織批準進行，但新政策環(huán)境下將由集體組織及集體組織成員來共同討論決定;
3、由于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地的土地性質(zhì)不同，有一些地方?jīng)]有相關(guān)的法律條文規(guī)定，所以在稅費方面，暫不能完全按照國有建設(shè)用地對待。所謂稅費分為兩方面，一方面是稅，一方面是費。在稅方面，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市主要涉及增值稅及附加稅費、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅以及印花稅等。在費方面主要是指土地增值收益調(diào)節(jié)金。做為農(nóng)村土地試點的成都郫都區(qū)，截至2016年年底，已經(jīng)入市的25宗地增值收益調(diào)節(jié)金的收取比例為13%~30%，平均收取比例19.39%;
4、根據(jù)國土部門最新表態(tài)，鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)村電子商務(wù)、特色小鎮(zhèn)、設(shè)施農(nóng)業(yè)等農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地將獲政策支持。國土資源部、國家發(fā)展改革委日前表示，各地可以安排一定比例年度土地利用計劃，專項支持農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。
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