聽過房地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)，但很少聽到農(nóng)業(yè)地產(chǎn)，很多人說農(nóng)業(yè)地產(chǎn)？農(nóng)村的地能有什么升值的可能嗎？他們根本看不起農(nóng)業(yè)用地。但國家對于農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn)、農(nóng)業(yè)建設(shè)用地、宅基地等還是有很多好的政策的。“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”作為一個(gè)新名詞，也是剛剛才被人們所發(fā)覺。很多人不懂什么事農(nóng)業(yè)地產(chǎn)？所謂的農(nóng)業(yè)地產(chǎn)，就是說中國很有可能在近5~10年之內(nèi)，通過農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體建設(shè)用地入市、宅基地盤活等相應(yīng)農(nóng)村新一輪土地運(yùn)動所形成的新興產(chǎn)業(yè)。

市場中有傳說“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”是下一個(gè)暴利行業(yè)，多是按照地產(chǎn)發(fā)展的邏輯來推導(dǎo)的，房地產(chǎn)行業(yè)由“分散”向“集中”轉(zhuǎn)變后產(chǎn)生了行業(yè)暴利，那么印證出來的結(jié)論是：任何行業(yè)由“分散”走向“集中”，就是行業(yè)資源與資產(chǎn)的聚集形成了較高話語權(quán)，進(jìn)而產(chǎn)生超高利潤和行業(yè)機(jī)會。 而農(nóng)業(yè)正處在由分散到集中發(fā)展的這個(gè)特殊階段，自2006年《農(nóng)民專業(yè)合作社法》頒布以來，國家一直在鼓勵(lì)農(nóng)村土地向規(guī)模化、集約化方向發(fā)展，由小農(nóng)分散經(jīng)營模式逐步發(fā)展到集約機(jī)械化模式，這是針對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方面。

那么隨著國內(nèi)消費(fèi)升級的加速，農(nóng)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)遍地開花，這顯然為帶動農(nóng)民致富找到了一個(gè)新增長點(diǎn)，此時(shí)，鄉(xiāng)村的發(fā)展卻受到了現(xiàn)行土地政策的制約。處在了有市場、有資源、有資源卻沒有土地的尷尬階段，直到今年新《土地管理法》出臺，才使得農(nóng)村集體建設(shè)用地與宅基地的權(quán)屬與經(jīng)營范圍更加開放與明晰。這又給了市場一個(gè)強(qiáng)大的信號，“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”將在政策、市場、環(huán)境等多重因素的推動下，爆發(fā)出極大的能量與機(jī)會。

01新型農(nóng)場涌現(xiàn)
農(nóng)民專業(yè)合作社與家庭農(nóng)場通過近十幾年的發(fā)展，在各地已有了初步的基礎(chǔ)規(guī)模，但是盈利性還有所欠缺。未來的農(nóng)場將在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步探索出更高階的商業(yè)模式，適應(yīng)農(nóng)業(yè)潮流的發(fā)展，更適應(yīng)市場的變化。

之所以說今后的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)必是由規(guī)模化、機(jī)械化主導(dǎo)的新型農(nóng)場主導(dǎo)，有這三方面原因：
第一，小農(nóng)分散型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)無法進(jìn)行機(jī)械化作業(yè)，從效率與產(chǎn)量上很難提高，想要進(jìn)一步發(fā)展，在市場中不占優(yōu)勢與競爭力；
第二，當(dāng)前務(wù)農(nóng)人員基本已上50的年紀(jì)，8090后從小沒有務(wù)農(nóng)的基礎(chǔ)，更沒有興趣，如果還是繼續(xù)現(xiàn)行經(jīng)營模式，十年之后，務(wù)農(nóng)人口將是一個(gè)巨大的缺口；
第三，農(nóng)業(yè)是一個(gè)政策性極強(qiáng)的行業(yè)，國家財(cái)政資金每年數(shù)萬億的補(bǔ)貼資金向行業(yè)傾斜，保證國民的口糧是國家的底線。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)調(diào)結(jié)構(gòu)的十字路口，農(nóng)業(yè)是國家力挺的行業(yè)；因此，發(fā)展市場形勢、資源與政策多個(gè)維度看，下一撥高階型新型農(nóng)場將會逐步誕生。

02農(nóng)業(yè)地產(chǎn)興起
無論在哪一個(gè)國家，經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段后，逆城市化發(fā)展將會如約而至。大城市的生活自然精彩，處在長期高壓與快節(jié)奏的環(huán)境里，也讓每個(gè)人心里的田園牧歌夢滋生地更快也更具體。城里人的田園夢，不僅向往小橋流水人、爛漫田野，還無法放棄現(xiàn)代化便利，以前是有夢不敢放開去追，由于政策所限，無論宅基地還是集體建設(shè)用地只限在集體內(nèi)部使用，這讓很多城里人、外部資本忘而卻步。如今政策放開，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的大力推進(jìn)，在村里安家的機(jī)會變得更確定。而這類項(xiàng)目在南方多個(gè)城市已經(jīng)涌現(xiàn)，如無錫拈花灣、成都幸福公社、昆山錦溪計(jì)家墩……等都已為城里這撥忙碌的人建造了一個(gè)理想的田園國度，并受到了市場認(rèn)可。這類標(biāo)桿將會進(jìn)一步激勵(lì)與帶動更多資本參與進(jìn)來，相關(guān)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目隨之興起。 由此，從農(nóng)業(yè)發(fā)展趨勢與方向上看，行業(yè)將會產(chǎn)生大量新興的機(jī)會，由分散經(jīng)營向集中經(jīng)營是必然之路，但由此來推斷“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”會成為繼房地產(chǎn)后又一個(gè)暴利行業(yè)，似乎還是牽強(qiáng)了些。據(jù)現(xiàn)已投資農(nóng)業(yè)項(xiàng)目方反饋， 目前行業(yè)還在存著系統(tǒng)性問題，這是不容忽視的，也可以說，這些問題不警惕將會直接影響行業(yè)效益。
1、農(nóng)業(yè)類項(xiàng)目投資回報(bào)期長。 與其他行業(yè)不同的是，農(nóng)業(yè)有生長周期，少則一、二年見果，多則三、五年。資本進(jìn)入鄉(xiāng)村，與村集體打交道不可少，且會形成深入合作，在這產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)明晰的前提下，項(xiàng)目想要盈利，必須要深耕細(xì)作，做好長期投資計(jì)劃，且利益不可一家獨(dú)大，而要受益于廣大百姓。
2、以產(chǎn)業(yè)帶動“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”。 如果想拿地，必須先規(guī)劃產(chǎn)業(yè)，把當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的出路解決了，才能和諧發(fā)展后期項(xiàng)目。休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)要融入到區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展中，做“產(chǎn)業(yè)”,做“未來”。對失地農(nóng)民的未來要充分考慮，做到有房住、有收入才算解決了基本問題。否則，影響村民穩(wěn)定這與鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略就背道而馳了，投資越多受的影響將越大。
3、不能掛“羊頭”賣“狗肉”。 以產(chǎn)業(yè)振興和鄉(xiāng)村旅游為引子，行“房地產(chǎn)”之事這條路已經(jīng)完全斷了。土地問題已被國家上了“緊箍咒”，凡是用其他項(xiàng)目打土地主意的，是明令禁止，一旦被發(fā)現(xiàn)，只能送上“強(qiáng)拆”這條路。
所以，我們千萬別輕信“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”是“暴利”行業(yè)這一說，時(shí)間能證明一切。但經(jīng)過農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革進(jìn)一步深化，行業(yè)大整合的有序推進(jìn)，“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”也許成為下一個(gè)熱點(diǎn)行業(yè)是指日可待的。

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