估計(jì)每個(gè)人都有一個(gè)夢(mèng)想，擇一城終老，遇一人白首，夢(mèng)想中的小城是那種人類(lèi)宜居小城，有山有水，美如畫(huà)的一種休閑養(yǎng)生養(yǎng)老的地方。也是當(dāng)下人們最受歡迎的旅游地產(chǎn)之一。可能很多人認(rèn)為旅游度假地產(chǎn)，就是在旅游景區(qū)做房地產(chǎn)項(xiàng)目就可以了，那就錯(cuò)了，一個(gè)優(yōu)秀的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是需要能有召喚150w游客的核心力量，那些“假旅游，真地產(chǎn)”的項(xiàng)目還是少做為妙。

在此背景下，伴隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，旅游地產(chǎn)也將走進(jìn)更多家庭。 越來(lái)越多的人將安家置業(yè)、投資置業(yè)的眼光轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)這么多的旅游地產(chǎn)到底該怎么選？

首先應(yīng)該找“稀缺”資源下手。

和珅曾用兩萬(wàn)兩銀子買(mǎi)到一對(duì)汝窯三足洗，其中一只有補(bǔ)痕，而他把那只完好無(wú)損的摔碎后，笑著說(shuō)，世上就只留下來(lái)這一只汝窯三足洗了，此洗價(jià)值連城。 稀缺往往與價(jià)值劃等號(hào)，稀缺的自然資源無(wú)疑是度假地產(chǎn)的首要考慮因素，類(lèi)似長(zhǎng)城腳下的公社、莫干山、非誠(chéng)勿擾里的鳥(niǎo)巢，此類(lèi)度假勝地由于擁有極為獨(dú)特的自然資源，受到眾多消費(fèi)者的青睞，遺憾的是此類(lèi)項(xiàng)目多數(shù)只租不售，可售部分在本已稀少的物業(yè)當(dāng)中，顯得更為稀缺。

當(dāng)然，僅有自然資源的支撐還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

從消費(fèi)者角度，無(wú)論是投資還是自用邏輯，最終住在里面的人，需求核心價(jià)值還是在于使用，滿足一種對(duì)終極生活方式的向往。無(wú)論置業(yè)三亞、西雙版納，還是在京郊的古北口、懷來(lái)，作為第二居所，為度假或養(yǎng)老做長(zhǎng)遠(yuǎn)的居住打算，才是他們的真實(shí)需求所在。

其次從開(kāi)發(fā)角度，過(guò)去一年文旅地產(chǎn)、度假地產(chǎn)風(fēng)起云涌，特別是在北上廣深這樣的超級(jí)城市，面對(duì)擁堵、霧霾、壓力等各類(lèi)城市人通病，度假地產(chǎn)成為人們逃離城市的首選。

而伴隨需求的井噴，特色小鎮(zhèn)、主題公園、分時(shí)度假等眼花繚亂的概念也漫天飛舞，各種營(yíng)銷(xiāo)噓頭充斥市場(chǎng)，令人無(wú)法分辨其真實(shí)價(jià)值。

那么，該如何圍繞真實(shí)的購(gòu)房意圖來(lái)判定度假地產(chǎn)的稀缺價(jià)值呢？

我們認(rèn)為要用三個(gè)“大”原則來(lái)指導(dǎo)選擇：

一、大城市，支撐

旅游度假地產(chǎn)寄生的母體還是以大型的一線城市為主，譬如北京、上海、深圳等地。

如大小梅沙的旅游經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)，主要依附于深圳及廣州，城市人口的聚集給大小梅沙輸送大量的游客！就全國(guó)范圍來(lái)講，大小梅沙之所以能夠擁有突出的度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值，因?yàn)樗谄瑓^(qū)內(nèi)稀缺資源性和成熟性，并對(duì)全國(guó)人口形成吸附力。

大城市和度假地產(chǎn)可以形成一種伴生關(guān)系，不僅僅是生活方式的互補(bǔ)，人流的互補(bǔ)，也是產(chǎn)業(yè)的互補(bǔ)和環(huán)境的互補(bǔ)。

分布于大城市遠(yuǎn)郊的旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目可以提高度假休閑的效率，充分利用周末及節(jié)假日的時(shí)間快速轉(zhuǎn)換生活狀態(tài)，這比一年一去，利用價(jià)值要高的多。

即使從運(yùn)營(yíng)上來(lái)說(shuō)，依托于大城市穩(wěn)定的人流和強(qiáng)勁的消費(fèi)力，旅游度假地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)上也能促成良性循環(huán)，使項(xiàng)目具有持久的生命力。

二、大配套，信心

配套也是一種資源，對(duì)于旅游度假地產(chǎn)來(lái)說(shuō)極其重要。

當(dāng)然配套與上面提到的城市規(guī)模，以及旅游資源都緊密相關(guān)，只有在充足人流的保證下配套才有可能完善起來(lái)。

到底是旅游先行，還是地產(chǎn)先行？不同時(shí)期開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)策略不同。

過(guò)去的開(kāi)發(fā)思路是先蓋房賣(mài)房，通過(guò)資金的回籠去完善配套，這樣雖然可以降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，但地產(chǎn)模式過(guò)重，往往項(xiàng)目很難成功。

相比之下，先做旅游和配套，雖然先期投入較大，但隨著知名度和影響力逐步擴(kuò)大，加之人們對(duì)旅游度假的追求熱度不斷攀升，市場(chǎng)關(guān)注度和人流量都會(huì)迅速提升，從而可以順利的過(guò)渡到地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)。

當(dāng)下的旅游度假地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是給客戶傳遞信心的過(guò)程，配套不僅會(huì)帶來(lái)人氣，也可以讓憧憬中的度假生活真實(shí)落地，變?yōu)閳?chǎng)景體驗(yàn)。

從這個(gè)角度看，有大配套支撐的度假地產(chǎn)一定是稀缺的。 三、大環(huán)境，疊加

度假地產(chǎn)賣(mài)得就是環(huán)境，幾乎所有客戶都是這樣認(rèn)為的。但環(huán)境價(jià)值也應(yīng)有所區(qū)分，只有自然環(huán)境和人文環(huán)境可以疊加的地方，才是真的具有稀缺價(jià)值。

就國(guó)內(nèi)而言擁有好的自然環(huán)境并不難，有山有水就能具備開(kāi)發(fā)條件，但人文環(huán)境是長(zhǎng)年累月沉淀下來(lái)的，具有歷史價(jià)值和社會(huì)共識(shí)，如果能達(dá)到世界文化遺產(chǎn)這樣的景區(qū)級(jí)別，那這種大環(huán)境就具備了難得的收藏屬性。

由此你可能已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了城市住宅與度假地產(chǎn)在“稀缺性”上的則重不同——

城市住宅說(shuō)地段價(jià)值，度假地產(chǎn)說(shuō)城市關(guān)系；城市住宅看重升值潛力，度假地產(chǎn)用配套條件檢驗(yàn)存活率；城市住宅有景觀就夠了，但度假地產(chǎn)需要完全嵌入大的環(huán)境資源中，把自然和人文疊加在一起，凸顯景區(qū)的遺產(chǎn)價(jià)值。

所以，必須用新的方法論去識(shí)別度假地產(chǎn)的真實(shí)“稀缺性”。

把握住大的城市關(guān)系原則，大的配套成熟原則，以及景區(qū)價(jià)值原則，閉著眼買(mǎi)都不會(huì)錯(cuò)。如果按照這個(gè)條框去界定，合適入手的度假地產(chǎn)項(xiàng)目就鳳毛麟角了。

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