文旅小鎮(zhèn)的雛形是江南的幾個(gè)古鎮(zhèn)，比如周莊、烏鎮(zhèn)、西塘等等，早期的古鎮(zhèn)僅僅是注重了古鎮(zhèn)的觀光景點(diǎn)，其他的一概不管，但隨著時(shí)代發(fā)展，游客的需求有所改變，小鎮(zhèn)就必須要隨之改變，才能在這個(gè)時(shí)代中繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，現(xiàn)在人們對(duì)文旅小鎮(zhèn)的需求，除了觀光，還有休閑度假等多種功能。在2015年后，古北水鎮(zhèn)、拈花灣的文旅小鎮(zhèn)開始投入運(yùn)營(yíng)，也是文旅小鎮(zhèn)的起步階段。那么現(xiàn)在做文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目規(guī)劃的不少，很多人對(duì)于文旅小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)模式及如何開發(fā)規(guī)劃都不是非常了解，所以今天專業(yè)旅游規(guī)劃公司就帶你來(lái)了解了解。

文旅小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)模式是什么？

1、景區(qū)型

烏鎮(zhèn)、古北水鎮(zhèn)、郁孤臺(tái)小鎮(zhèn)等是景區(qū)型特色小鎮(zhèn)的典型代表，模式相對(duì)清晰，主要是由旅游運(yùn)營(yíng)功底深厚的人操盤。 景區(qū)的收益主要包括以下兩個(gè)方面：

1) 景區(qū)直接收入

直接收入包括門票、特色游玩(游船、纜車等)、餐飲、紀(jì)念品銷售、停車、住宿等。

2) 景區(qū)間接收入

景區(qū)間接收入包括廣告費(fèi)、商業(yè)租賃、會(huì)務(wù)等。

根據(jù)收入情況的分析，對(duì)景區(qū)類型特色小鎮(zhèn)需要操盤人具有較高的運(yùn)營(yíng)能力以及管理能力。而景區(qū)運(yùn)營(yíng)需要從哪幾方面入手：

第一，文旅小鎮(zhèn)的開發(fā)首先要講好故事，所謂文化為魂，打造文化IP，是形成小鎮(zhèn)吸引力的源泉。打造特色小鎮(zhèn)的文化IP就是要深入挖掘傳統(tǒng)文化、經(jīng)典內(nèi)容和特色產(chǎn)業(yè)，如法國(guó)依云小鎮(zhèn)的“水”、美國(guó)好時(shí)小鎮(zhèn)的巧克力、臺(tái)灣青蛙小鎮(zhèn)的青蛙等等。好的故事，好的IP也就是景區(qū)成功的基點(diǎn)。

第二，拓寬產(chǎn)業(yè)鏈，加強(qiáng)消費(fèi)寬度，讓消費(fèi)者不僅是來(lái)觀景，更是體驗(yàn)、娛樂、休閑一體化的感受。所以在打造景區(qū)的過(guò)程中不能只是單純的靠原有資源，而應(yīng)該順應(yīng)時(shí)代潮流，拓寬整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條，形成多次消費(fèi)，這樣才能使小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)更加豐富、立體，實(shí)現(xiàn)更大的收益。

第三，持續(xù)更新?lián)Q代，讓景區(qū)永遠(yuǎn)在升級(jí)，不斷的充實(shí)景區(qū)的內(nèi)容，豐富景區(qū)的文化，增加景區(qū)的活動(dòng)，從觀光景區(qū)到度假圣地，讓小鎮(zhèn)的模式迭代升級(jí)，讓不斷升級(jí)的IP、服務(wù)、產(chǎn)品植入到不同的消費(fèi)者中，吸引消費(fèi)者進(jìn)行二次消費(fèi)甚至多次消費(fèi)。

2、地產(chǎn)型

地產(chǎn)型特色小鎮(zhèn)顧名思義，主要以地產(chǎn)銷售和后期的物業(yè)經(jīng)營(yíng)為主要盈利點(diǎn)，如綠城的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)等，更多的是由地產(chǎn)商或地產(chǎn)主導(dǎo)的投資商操盤。

此類型的特色小鎮(zhèn)主要的運(yùn)營(yíng)手段包括以下幾點(diǎn)：

第一，爭(zhēng)取政府在土地出讓方面的讓步。文旅項(xiàng)目通常占地面積大，投資強(qiáng)度較大，投資回收期長(zhǎng)，如果在項(xiàng)目開發(fā)中能幫助政府落實(shí)相應(yīng)的公共利益，政府通常愿意通過(guò)土地給予一定的補(bǔ)償。地產(chǎn)可以通過(guò)政府補(bǔ)償?shù)耐恋?，從而降低?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、減少投入成本、提前回收投資。

第二，在銷售住宅的同時(shí)，加重對(duì)旅游項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。由于旅游地產(chǎn)涉及的領(lǐng)域比較多，在內(nèi)部運(yùn)營(yíng)方面需要整合酒店運(yùn)營(yíng)商、主題公園運(yùn)營(yíng)商等合作資源，在外部資源導(dǎo)入方面需要整合旅行社、周邊景點(diǎn)等協(xié)同資源。地產(chǎn)商通過(guò)對(duì)資源進(jìn)行整合，從而對(duì)已開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行炒作，提高項(xiàng)目的知名度，進(jìn)而提高了項(xiàng)目?jī)?nèi)物業(yè)價(jià)格，達(dá)到地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)期間的收益要求。

3、功能型

功能型文旅特色小鎮(zhèn)就是靠小鎮(zhèn)特色功能盈利，即依托具有地方特色的主題功能拓展經(jīng)營(yíng)形成相關(guān)盈利，圍繞主題功能，聯(lián)動(dòng)旅游體驗(yàn)。

此類型小鎮(zhèn)主要依靠主題功能的特點(diǎn)設(shè)計(jì)以及主題延伸服務(wù)的配套，需根據(jù)主題進(jìn)行餐飲、住宿、交通、游玩、購(gòu)物、娛樂等多元業(yè)態(tài)的消費(fèi)進(jìn)行配套盈利，在講主題做到精典之后，一步步擴(kuò)充，形成整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條。

該類模式的關(guān)鍵在于如何發(fā)掘和尋找具有地域特色的主題功能，專業(yè)運(yùn)營(yíng)，拓展盈利鏈條。

4、產(chǎn)業(yè)型

產(chǎn)業(yè)型特色小鎮(zhèn)就是通過(guò)小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利，即小鎮(zhèn)自身能夠依托優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)形成產(chǎn)業(yè)盈利鏈條，同時(shí)與旅游結(jié)合實(shí)現(xiàn)盈利，該類型一般自身產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較為雄厚，需要充分結(jié)合已有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行適度旅游產(chǎn)業(yè)融入、功能拓展和環(huán)境營(yíng)造。

比如景德鎮(zhèn)陶瓷小鎮(zhèn)，將陶瓷產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)融合互動(dòng)，打造多元化的陶瓷體驗(yàn)，如陶瓷制作、陶瓷博物館、陶瓷文創(chuàng)、陶瓷轉(zhuǎn)盤等，形成較為豐富的盈利點(diǎn)。 文旅小鎮(zhèn)規(guī)劃開發(fā)怎么做？

1、特色鮮明

小鎮(zhèn)建設(shè)不能“百鎮(zhèn)一面”，要有自己的產(chǎn)業(yè)特色。即使是同一產(chǎn)業(yè)，也要差異定位、細(xì)分領(lǐng)域、錯(cuò)位發(fā)展，不能喪失獨(dú)特性。項(xiàng)目選址空間特色就是小，是一個(gè)資源高度利用的空間載體。具有一定規(guī)模和輻射能力，要緊湊設(shè)計(jì)。避免產(chǎn)業(yè)建設(shè)過(guò)于分散，形成不了特色。所以，占地面積要控制在 3 平方公里以內(nèi)，核心建設(shè)用地控制在 1 平方公里以內(nèi)。

2、業(yè)態(tài)豐富

規(guī)劃要以核心區(qū)和次中心有機(jī)結(jié)合旅游、文化、商業(yè)、人居等多種業(yè)態(tài)，打造的“食、住、行、游、購(gòu)、娛”等要素要齊全，在小空間里融合產(chǎn)業(yè)功能、旅游功能、文化功能、社區(qū)功能，形成充滿生機(jī)與活力的新型特色小鎮(zhèn)；構(gòu)筑集產(chǎn)業(yè)鏈、投資鏈、創(chuàng)新鏈、人才鏈、服務(wù)鏈于一體的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新生態(tài)圈，能集聚各類高端要素，誕生各種創(chuàng)新因子，孵化出新產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，將是新常態(tài)下創(chuàng)造有效供給、提高供給質(zhì)量、提升供給效率、創(chuàng)新制度供給的全新空間。

3、服務(wù)完善

項(xiàng)目要成為游客的目的地和集散地，游客來(lái)到這個(gè)城市，一定是直奔這里，白天通過(guò)便捷的交通到小鎮(zhèn)及周邊各景區(qū)游玩，晚上返回小鎮(zhèn)娛樂，小鎮(zhèn)的交通要便利，公共服務(wù)設(shè)施要完善，滿足游客多樣化的需求。

4、生態(tài)宜居

小鎮(zhèn)是本地居民生活和工作的第一居所，也是大城市與周末居住的第二居所、養(yǎng)老與度假居住的第三居所。通過(guò)優(yōu)美的人居生態(tài)環(huán)境、濃郁的文化氛圍、完善的生活配套，吸引居民到此定居。特別要重視生產(chǎn)和生態(tài)融合發(fā)展，做到特色小鎮(zhèn)生態(tài)特色與產(chǎn)業(yè)特色、當(dāng)?shù)刈匀伙L(fēng)貌相協(xié)調(diào)。不能為了發(fā)展小鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，破壞了小鎮(zhèn)環(huán)境。可實(shí)行“嵌入式開發(fā)”，保留原汁原味的自然風(fēng)貌，倡導(dǎo)一種新的生活、生產(chǎn)方式，開創(chuàng)發(fā)展的新局面。

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