康養(yǎng)是一個(gè)新型產(chǎn)業(yè)，尤其與旅游結(jié)合之后，就成了大家耳熟能詳?shù)目叼B(yǎng)旅游，康養(yǎng)旅游分好多種，有田園康養(yǎng)、醫(yī)療康養(yǎng)、康養(yǎng)地產(chǎn)等，想法是美好的，現(xiàn)實(shí)是殘酷的，很多人花了巨額投資規(guī)劃開(kāi)發(fā)好了康養(yǎng)項(xiàng)目，最終卻因?yàn)榉N種原因，無(wú)法再繼續(xù)運(yùn)營(yíng)下去。但現(xiàn)在隨房地產(chǎn)行業(yè)“黃金時(shí)代”終結(jié)，我們需要拓展一些新項(xiàng)目，康養(yǎng)項(xiàng)目自然是大家的一個(gè)方向。康養(yǎng)項(xiàng)目除了直接為地方政府解決稅收和就業(yè)問(wèn)題，還能助力產(chǎn)業(yè)提質(zhì)升級(jí)，因此，康養(yǎng)項(xiàng)目投資方正在成為地方政府的座上賓，康養(yǎng)地產(chǎn)的發(fā)展更是駛?cè)肟燔?chē)道。

然而，康養(yǎng)項(xiàng)目依然難有可復(fù)制的打法：成功的康養(yǎng)項(xiàng)目案例經(jīng)驗(yàn)難以復(fù)用、目標(biāo)市場(chǎng)環(huán)境不同導(dǎo)致水土不服、項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)無(wú)法勝任等問(wèn)題，限制了康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。今天作為專業(yè)旅游規(guī)劃公司就來(lái)總結(jié)幾點(diǎn)康養(yǎng)項(xiàng)目的失敗原因。 一、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)缺失

康養(yǎng)項(xiàng)目是強(qiáng)運(yùn)營(yíng)的業(yè)態(tài)。當(dāng)前的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈上，策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、原料等參與者眾多，不乏成熟解決方案，而一個(gè)能夠高效且平滑地整合各方資源的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)卻極難遇到。

一個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目從開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)到實(shí)現(xiàn)盈利，需要一個(gè)強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。一個(gè)優(yōu)秀的康養(yǎng)項(xiàng)目操盤(pán)手，需要通篇考慮項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、日常運(yùn)營(yíng)、品牌打造、渠道搭建、服務(wù)升級(jí)、產(chǎn)品迭代、合作方對(duì)接、危機(jī)公關(guān)等。且康養(yǎng)項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程覆蓋土地運(yùn)作、項(xiàng)目申報(bào)、項(xiàng)目建設(shè)等眾多流程，需要較深的政府關(guān)系和政策理解。

事實(shí)上，能夠全盤(pán)掌控的高手寥寥無(wú)幾，商業(yè)地產(chǎn)不乏運(yùn)營(yíng)高手，但直接跨界難免水土不服。真正成熟的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)不多，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)高端管理人才的爭(zhēng)奪激烈，我們見(jiàn)過(guò)多個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目高價(jià)引入地產(chǎn)操盤(pán)手，躊躇滿志而來(lái)，黯然離職而去，最終無(wú)法帶領(lǐng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)突圍。

二、渠道資源缺失

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的營(yíng)銷(xiāo)手段固然多樣化，但是也不可忽視傳統(tǒng)線下渠道。且不說(shuō)互聯(lián)網(wǎng)獲客成本日益高企，互聯(lián)網(wǎng)渠道目標(biāo)客群呈散客化態(tài)勢(shì)，難以聚焦。

康養(yǎng)項(xiàng)目的目標(biāo)客群以銀發(fā)養(yǎng)老客群和保健養(yǎng)生客群為主，偏中高消費(fèi)力群體。獲得這類潛客資源，往往需要高度依賴于銀行、保險(xiǎn)、理財(cái)、酒店、汽車(chē)銷(xiāo)售等機(jī)構(gòu)。如果在項(xiàng)目地沒(méi)有扎實(shí)的渠道資源基礎(chǔ)，很難迅速觸達(dá)目標(biāo)客群。

此外，康養(yǎng)項(xiàng)目具有一定的集群效應(yīng)，競(jìng)爭(zhēng)效應(yīng)被集群效應(yīng)削弱。一個(gè)獨(dú)立的康養(yǎng)項(xiàng)目不可能壟斷所有客群，如果周邊沒(méi)有同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者，無(wú)法形成產(chǎn)業(yè)集群，自然無(wú)法形成康養(yǎng)項(xiàng)目的配套產(chǎn)業(yè)集群，反而更難成事。

三、業(yè)態(tài)缺失

康養(yǎng)項(xiàng)目動(dòng)輒投資數(shù)億到數(shù)十億，占地幾百上千畝，體量龐大，投資額度高，投資回收期長(zhǎng)，如果沒(méi)有適配的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)支撐，沒(méi)有形成成熟的產(chǎn)業(yè)鏈，單獨(dú)依靠養(yǎng)生度假和單一的娛樂(lè)項(xiàng)目，根本無(wú)法維系高昂的運(yùn)營(yíng)成本。

康養(yǎng)項(xiàng)目里的娛樂(lè)、餐飲、住宿、購(gòu)物、度假、商業(yè)服務(wù)等都已是標(biāo)配，但是并非康養(yǎng)的核心業(yè)態(tài)。

康養(yǎng)的業(yè)態(tài)豐度豐富程度會(huì)很多人的預(yù)期。康養(yǎng)產(chǎn)品可植入生態(tài)美食、農(nóng)場(chǎng)酒莊、文化體驗(yàn)、溫泉SPA等；康療旅游產(chǎn)品可植入中西醫(yī)療、心理咨詢、康復(fù)護(hù)理、醫(yī)療科技、醫(yī)療設(shè)備、復(fù)健器材、居家護(hù)理設(shè)備等；康體旅游產(chǎn)品可借助運(yùn)動(dòng)設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)所引入健康管理、運(yùn)動(dòng)訓(xùn)練、休閑娛樂(lè)等。當(dāng)然業(yè)態(tài)并非越豐富越好，但是單一業(yè)態(tài)會(huì)很快讓顧客感覺(jué)索然無(wú)味。 四、個(gè)性缺失

許多康養(yǎng)項(xiàng)目從策劃到規(guī)劃，全靠抄襲，毫無(wú)新意。有的照搬成功標(biāo)桿項(xiàng)目，畫(huà)虎不成；有的自以為是地精選成功項(xiàng)目業(yè)態(tài)成功拼湊，卻忽視了業(yè)態(tài)間的協(xié)同與風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖作用；有的忽略頂層定位，主觀臆斷，毫無(wú)吸引力，淪為陪襯。產(chǎn)品和服務(wù)同質(zhì)化嚴(yán)重，隨之而來(lái)的是低入住率、團(tuán)隊(duì)不穩(wěn)定、經(jīng)營(yíng)虧損、破產(chǎn)或轉(zhuǎn)型。

康養(yǎng)項(xiàng)目也面臨著前所未有的新市場(chǎng)、新業(yè)態(tài)、新競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，成功的康養(yǎng)項(xiàng)目案例經(jīng)驗(yàn)難以復(fù)用，不同的市場(chǎng)環(huán)境不允許復(fù)用，不同的目標(biāo)客群不適合復(fù)用。每一個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目都是一個(gè)全新的作品，沒(méi)有個(gè)性則會(huì)失去競(jìng)爭(zhēng)力。

五、軟服務(wù)缺失

康養(yǎng)項(xiàng)目的核心是地段價(jià)值+硬件價(jià)值+服務(wù)價(jià)值，一個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目是否定位高端，不僅僅是硬件的高檔，更是軟服務(wù)的比拼。重開(kāi)發(fā)、輕運(yùn)營(yíng)，重硬件、輕軟件，僅僅是把重點(diǎn)放在硬件的打造上，誤入歧途。

康養(yǎng)項(xiàng)目尤其需要摒棄快進(jìn)快出的地產(chǎn)思維，適應(yīng)“長(zhǎng)周期慢回報(bào)”的節(jié)奏，完成從開(kāi)發(fā)商到服務(wù)運(yùn)營(yíng)商的身份轉(zhuǎn)變，才能在康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的新邏輯下存活和成長(zhǎng)。

六、管理缺失

大部分康養(yǎng)項(xiàng)目過(guò)于重功能而輕團(tuán)隊(duì)，過(guò)分強(qiáng)調(diào)設(shè)施的先進(jìn)性與舒適性，而忽視了運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)、護(hù)理團(tuán)隊(duì)的培育和建設(shè)，導(dǎo)致管理缺位，服務(wù)于設(shè)施配套。

康養(yǎng)項(xiàng)目對(duì)人力資源的要求高，在普遍物價(jià)上漲的大趨勢(shì)下，用工成本高，土地成本也居高不下。高額成本背后是巨大的經(jīng)營(yíng)壓力。如果做不到精益化管理，則盈利也遙遙無(wú)期。

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