現(xiàn)在旅游度假似乎已經(jīng)成為了大眾旅游產(chǎn)品，主要是人們腰包都鼓了，都想追求一種悠然自得的生活，為的是放松自己平時(shí)工作緊繃的狀態(tài)，為自己減壓。因?yàn)槿ザ燃伲匀坏谜易∷薜牡胤?，旅游度假地產(chǎn)自然也就比較熱門了。今天作為專業(yè)旅游規(guī)劃公司就帶你了解度假地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的4大要點(diǎn)。

一、度假地產(chǎn)的幾個(gè)核心觀點(diǎn)

1、是度假和地產(chǎn)之間的關(guān)系。度假地產(chǎn)的靈魂是度假，先有度假再有地產(chǎn)，如果度假產(chǎn)品不出彩，吸引不了人，那么這個(gè)地產(chǎn)板塊就是沒有價(jià)值的。因?yàn)樗h(yuǎn)離城區(qū)，它作為第一居所和第二居所，都不具備成立的標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)值。項(xiàng)目?jī)r(jià)值的基礎(chǔ)一定是度假產(chǎn)品的價(jià)值，也就是說房子能賣多少錢不是房子本身，而是度假產(chǎn)品的價(jià)值。 2、度假內(nèi)容。需要確定度假模式，開發(fā)豐富的度假內(nèi)容。然后是確定什么人群是主要核心度假人群?什么人群是輔助人群?然后根據(jù)這樣的人群定位，去設(shè)計(jì)不同人群的服務(wù)體系。

3、運(yùn)營(yíng)策略。微度假項(xiàng)目一定要考慮輕持有資產(chǎn)，重試運(yùn)營(yíng)的策略。很多開發(fā)商都容易頭腦發(fā)熱，一砸就幾個(gè)億甚至幾十個(gè)億的一個(gè)游樂場(chǎng)進(jìn)去，想學(xué)習(xí)華僑城、長(zhǎng)隆等，但是做重資產(chǎn)的產(chǎn)品，它的風(fēng)險(xiǎn)是要么行，要么就失敗。通常失敗之后的旅游產(chǎn)品是很難重新翻身的。

4、產(chǎn)業(yè)集成、渠道集成，它最終目的是為了降低開發(fā)難度和運(yùn)營(yíng)難度。作為開發(fā)商來說是搭個(gè)平臺(tái)，這里面植入什么產(chǎn)業(yè)?什么游玩主題?什么樣的酒店?什么樣的商業(yè)?

5、關(guān)于住宅策略。度假產(chǎn)品小型化，降低進(jìn)入門檻，通常會(huì)先布置一些mini別墅、類別墅，這種產(chǎn)品打頭陣，再加上一些小型化公寓。如果這個(gè)項(xiàng)目有機(jī)會(huì)從第二居所慢慢發(fā)展成為第一居所，那我們可以從中長(zhǎng)期規(guī)劃里面去做住宅產(chǎn)品升級(jí)。住宅的排布是按照資源優(yōu)劣去分布整個(gè)建筑的產(chǎn)品和密度。

二、度假地產(chǎn)規(guī)劃，主題定位

它的核心是主題，而主題分為天然的自然資源和人造資源，微度假特點(diǎn)是微。由于客群數(shù)量有限，消費(fèi)金額有限。整體來說，不建議打造大型的設(shè)施或大型游樂公園等，更多的是以眾多度假元素的一種有機(jī)組合。自然資源有海、湖泊、山、雪、森林、濕地等，包括古文化、紅色文化、地域文化等。而健康的資源，水質(zhì)、氣候、含氧量、溫泉等特別是像這幾年北方地區(qū)冬天的霧霾這么嚴(yán)重，健康的氣候、PM值都能成為賣點(diǎn)。第二是人造資源，這里分為幾個(gè)維度，第一是公園類，比如說海洋公園、濕地公園、山體公園、森林公園等。按人群來分，針對(duì)兒童的兒童樂園、青少年的營(yíng)地、老人的、養(yǎng)生谷還有中年人和年輕人的戶外運(yùn)動(dòng)營(yíng)地。

核心主題可以有康養(yǎng)中心、溫泉中心、紅酒莊園等等，這些作為整個(gè)項(xiàng)目的核心主題。同時(shí)一個(gè)項(xiàng)目需要搭配一些主題的建筑，這是點(diǎn)睛的地方。就比如說博物館、美術(shù)館、民俗館、古鎮(zhèn)、古街等。這要根據(jù)具體項(xiàng)目的規(guī)模以及和城市的關(guān)系，包括項(xiàng)目?jī)?nèi)部擁有的資源而定。

三、度假地產(chǎn)的打造邏輯，以下三層級(jí)

1、核心的是主題，是獨(dú)特的度假主題，一個(gè)或者有多個(gè)，這個(gè)要看項(xiàng)目和城市的關(guān)系。那么通常來說，一千畝以內(nèi)的項(xiàng)目和城市距離也比較近的，有一個(gè)度假主題來支撐就可以了。比如說溫泉、人造的兒童主題的游玩等。如果是一些比較大的項(xiàng)目：有幾千畝的，離城市也比較遠(yuǎn)就需要更豐富的幾個(gè)主題來搭配。

2、以主題為軸心的服務(wù)體系。這個(gè)服務(wù)體系的結(jié)構(gòu)包括度假的游玩體系、居住體系以及為整個(gè)項(xiàng)目服務(wù)的商業(yè)體系。最外圈這一層，也就是說開發(fā)微度假地產(chǎn)，真正的盈利點(diǎn)是住宅，包括持有的別墅、公寓這些物業(yè)，也包括租賃的酒店、銷售類型的度假住宅。

3、整體總結(jié)下來，微度假的三層級(jí)是以度假主題為核心，打造一個(gè)閉環(huán)式的度假服務(wù)體系，同時(shí)配備多種住宅為居住體系，這樣的一個(gè)整體的邏輯。 四、度假地產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)邏輯

首先由度假主題來吸引消費(fèi)者，消費(fèi)者到了度假目的地之后，有完整的度假服務(wù)體系來圍繞他們做服務(wù)，以及、制造更有黏性的、生意機(jī)會(huì)。

當(dāng)度假服務(wù)體系滿足了度假需求之后，再推度假的住宅。這個(gè)時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)兩種類型的客戶分支：一種是純玩的客戶，第二種是最后買下房子的。這樣，有了度假住宅之后又反哺整個(gè)度假服務(wù)體系的商業(yè)。同時(shí)度假的住宅會(huì)不間斷的體驗(yàn)消費(fèi)度假主題的這些內(nèi)容，這就是整個(gè)的運(yùn)營(yíng)邏輯。它和傳統(tǒng)度假最大的區(qū)別在于人群的重復(fù)消費(fèi)、頻次，包括人帶人，介紹身邊的朋友親戚的特征是非常明顯的。度假地產(chǎn)跟傳統(tǒng)住宅在地塊的使用方面是非常不一樣。需要把地塊切割出來：居住區(qū)、游玩區(qū)，包括配套服務(wù)區(qū)，這些是要有很清晰明確的分界。那么不同地塊適合做什么?資源好的、便利的、安靜的，這個(gè)都是有適合做不一樣的產(chǎn)品。

在地塊劃分之后，要考慮主題落位。通常來說，度假地產(chǎn)會(huì)把資源最好的區(qū)位用來做游玩主題，這個(gè)跟做傳統(tǒng)住宅是不一樣的。傳統(tǒng)住宅會(huì)把資源最好、景觀好的拿來蓋房子。但是度假地產(chǎn)的核心是度假主題，如果沒有好的對(duì)外主題就不可能會(huì)有有價(jià)值的房子，所以我們要把度假主題放在最好的位置。

確定了主題落位之后，我們需要擬訂整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)邏輯，做全盤的投資分析。需要打造針對(duì)不同人群的度假服務(wù)體系，這里包括了生活、居住的生活體系，包括游玩服務(wù)體系，包括商業(yè)購物消費(fèi)、餐飲這樣的商業(yè)體系，以及整個(gè)度假區(qū)的交通體系。到了最后一步，再來考慮怎么做住宅。而住宅這塊其實(shí)會(huì)相對(duì)簡(jiǎn)單，地塊的價(jià)值分析、產(chǎn)品配比，落位的排布、動(dòng)線的設(shè)計(jì)，這基本上是按照當(dāng)?shù)叵M(fèi)者、住戶的需求來綜合考慮的。

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