要想文旅小鎮(zhèn)能做起來(lái)，選址是成功的第一步，縱觀成功的文旅小鎮(zhèn)，不是在大城市周邊，就是在人流量大的城市周邊，比如浙江杭州，云南麗江這種游客流量超多的地方，還有文旅小鎮(zhèn)一定要有自己的特色文化，而不是說(shuō)照搬別人的文化以及別人的項(xiàng)目，這樣子是不會(huì)成功的。除此之外，今天小編一定要分享這篇文章，要想成功打造文旅小鎮(zhèn)，這幾點(diǎn)更不容忽視。

要打造一個(gè)成功的文旅小鎮(zhèn)絕非易事，總結(jié)文旅小鎮(zhèn)最常忽略的幾個(gè)問(wèn)題如下：

1、文旅小鎮(zhèn)的商業(yè)形式屬于文旅商業(yè)步行街，區(qū)別于城市商業(yè)體

從特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目立項(xiàng)開始，我們要有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)：從屬性上來(lái)看，文旅小鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)態(tài)是以街區(qū)型的文化旅游為主。 因此，業(yè)態(tài)布局上，要注重旅游屬性，但需要提醒的是，不能完全做旅游業(yè)態(tài)，也要兼顧到在地消費(fèi)和屬地化消費(fèi)特性。

如果完全做旅游業(yè)態(tài)，忽略了本地的市場(chǎng)，就會(huì)導(dǎo)致在小鎮(zhèn)商業(yè)街在客流量還沒(méi)有達(dá)到一定階段的時(shí)候，難以維持理想的開門率。

另外，在規(guī)劃和策劃階段，就要把整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)動(dòng)線、旅游動(dòng)線，文化動(dòng)線、人流動(dòng)線綜合考慮到一起。使得游客能夠按照經(jīng)營(yíng)者預(yù)想的節(jié)奏來(lái)游玩和消費(fèi)，由此實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，拉高人均消費(fèi)。

2、公共區(qū)域的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)成本，要提前考慮在運(yùn)營(yíng)階段如何轉(zhuǎn)化

諸多文旅小鎮(zhèn)都具備水系景觀，在運(yùn)營(yíng)維護(hù)過(guò)程中，除了水費(fèi)，還要交資源費(fèi)，如果小鎮(zhèn)沒(méi)有活水水源支撐，那么這會(huì)是不小的開支。

另外開支比較大的就是公共區(qū)域的保潔費(fèi)、照明費(fèi)及安保費(fèi)用，這些公共區(qū)域的費(fèi)用最好不要分?jǐn)偟缴碳疑砩?，如果這些費(fèi)用都由商家來(lái)承擔(dān)，必然會(huì)導(dǎo)致這些負(fù)擔(dān)通過(guò)商家轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，這將對(duì)整個(gè)小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生不良影響。

因此，在前期我們要在公共區(qū)域的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)方面周密考慮，可以通過(guò)旅游產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)等手段進(jìn)行轉(zhuǎn)化。

3、商業(yè)區(qū)域的容積率不是越高越好

目前特色小鎮(zhèn)開發(fā)商和投資人大多脫胎于地產(chǎn)行業(yè)，一般都會(huì)認(rèn)為容積率越高越好，但事實(shí)上容積率高，建安成本(建安成本是建筑安裝工程成本的簡(jiǎn)稱，包括建材費(fèi)、人工成本、機(jī)器使用費(fèi)、水電線路安裝費(fèi)等)也會(huì)相應(yīng)的較高，對(duì)于資金使用效率來(lái)說(shuō)，不見得是好事情。

那么容積率達(dá)到多少才是最佳的?專家認(rèn)為，要在投入單價(jià)、物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值和物業(yè)使用坪效三者之間找到最佳平衡點(diǎn)，資金使用效率較高，物業(yè)單價(jià)較高、使用坪效更高的容積率才是比較合理的。

4、高科技互動(dòng)項(xiàng)目的上馬需要謹(jǐn)慎

目前較多的投資人傾向于將高科技項(xiàng)目投放在小鎮(zhèn)里，他們通常會(huì)認(rèn)為高科技互動(dòng)項(xiàng)目體驗(yàn)度高，互動(dòng)性強(qiáng)，并且又能突出自己小鎮(zhèn)的文化氛圍和主題。

但事實(shí)上，高科技互動(dòng)項(xiàng)目有幾個(gè)先天性缺憾：第一，保鮮度差，游客體驗(yàn)過(guò)一兩次后，可能就不再想去了。第二，技術(shù)淘汰快，可能某個(gè)項(xiàng)目上半年剛做好，到了下半年，新技術(shù)已經(jīng)淘汰了這種玩法，對(duì)消費(fèi)者失去了吸引力。 5、演藝項(xiàng)目的上馬，要做好評(píng)估

大型演藝項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)難度系數(shù)很高，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上，演藝項(xiàng)目是重渠道的文旅產(chǎn)品，需要運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)對(duì)市場(chǎng)熟悉，對(duì)渠道運(yùn)作非常了解。

另外，很多人在投資的時(shí)候，只關(guān)注演出形式的獨(dú)有性，或者演出內(nèi)容的吸引力有多強(qiáng)，但往往忽略了演藝項(xiàng)目落地后每日耗費(fèi)的人力和物力成本。如果日常運(yùn)營(yíng)花費(fèi)大量的物力和人力，就會(huì)造成項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)壓力。

目前演出行業(yè)有人提出了演出項(xiàng)目“小而美”的概念。演出項(xiàng)目究竟應(yīng)該是大型(實(shí)景)、還是“小而美”，不是由投資人或者策劃師想象出來(lái)的，是由游客的接受度決定的，大型演出的市場(chǎng)表現(xiàn)下滑之后，小型演出也未必就能搶占這部分市場(chǎng)。

大型演出項(xiàng)目市場(chǎng)下滑的原因主要是團(tuán)隊(duì)游客市場(chǎng)的變化，要找到真正有“出路”或者有賣點(diǎn)的演出產(chǎn)品，而不是只關(guān)注演出形式和規(guī)模等問(wèn)題。演出產(chǎn)品要根據(jù)消費(fèi)需求，做好業(yè)態(tài)的生態(tài)組合才是出路。

6、提前做好稅務(wù)籌劃

小鎮(zhèn)項(xiàng)目的商業(yè)部分基本屬于商業(yè)地產(chǎn)，如果是物業(yè)自持或返租，就需要提前做好房產(chǎn)稅的稅務(wù)籌劃。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是很大的一筆支出，主要有兩種收稅方式：第一是每年度稅費(fèi)，原值×70%×1.2%;第二是，房屋年度租金×12%。

上面寫的相對(duì)比較簡(jiǎn)單，如果想要了解更多有關(guān)知識(shí)，可以聯(lián)系我們規(guī)劃師。要做家庭農(nóng)場(chǎng)規(guī)劃、康養(yǎng)旅游規(guī)劃、田園綜合體、旅游規(guī)劃、庭院設(shè)計(jì)、特色小鎮(zhèn)、休閑農(nóng)莊、鄉(xiāng)村振興旅游規(guī)劃、策劃的小伙伴，想要得到免費(fèi)旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，北京綠道旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)專家互動(dòng)哦！24小時(shí)專家熱線：15901049951（同微信）

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