為什么現(xiàn)在很多人搶著做養(yǎng)老地產(chǎn)？之前有很多文章說(shuō)未來(lái)接替房地產(chǎn)的必定是養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，畢竟中國(guó)老齡化嚴(yán)重，從數(shù)據(jù)來(lái)看，2018年中國(guó)千萬(wàn)元凈資產(chǎn)的家庭數(shù)量超過(guò)200萬(wàn)，總資產(chǎn)較2017年增長(zhǎng)6.4%，人群的平均年齡為40歲。這些高凈值人群的父母大多已超過(guò)65歲，為父母提供優(yōu)質(zhì)的晚年生活或?qū)⒊蔀楦邇糁导彝サ男聲r(shí)尚。今天小編從專業(yè)角度來(lái)分析中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、政策以及做養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析等。

一、中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)前景分析：

中國(guó)是目前世界上唯一老年人口超過(guò)2億的國(guó)家。面對(duì)如此龐大的老年人群體，我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)卻剛剛起步，尚未形成成熟的產(chǎn)業(yè)模式，未來(lái)發(fā)展可期。 二、政府對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策支持：

2013年9月6日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，明確提出要積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，不斷滿足老年人持續(xù)增長(zhǎng)的養(yǎng)老服務(wù)需求。

在此后的六年時(shí)間里，中央及地方密集出臺(tái)了各項(xiàng)政策以支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其中，僅中央級(jí)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)文件就多達(dá)一百三十多個(gè)，包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、土地規(guī)劃政策、金融支持政策、人才培養(yǎng)政策、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合政策、行政補(bǔ)貼政策、民營(yíng)及其他資本優(yōu)惠政策、市場(chǎng)監(jiān)管政策。

2019年4月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見(jiàn)》，明確提出要打通“堵點(diǎn)”，消除“痛點(diǎn)”，突破發(fā)展障礙，健全市場(chǎng)機(jī)制，持續(xù)完善以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充，醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系，并從六大方面提出了諸多落到實(shí)處的意見(jiàn)。包括深化放管服改革、拓寬養(yǎng)老服務(wù)投融資渠道、擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)創(chuàng)業(yè)就業(yè)、擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)、促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展及促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

三、3種養(yǎng)老地產(chǎn)模式：

目前，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主要有三種運(yùn)營(yíng)模式：一種是持續(xù)照料退休社區(qū)模式(CCRC)；一種是全齡型社區(qū)模式；一種是養(yǎng)老公寓模式。

持續(xù)照料退休社區(qū)（Continuing Care Retirement Community，簡(jiǎn)稱CCRC），可為老年消費(fèi)者提供一站式、一體化的居住生活服務(wù)。CCRC起源于美國(guó)教會(huì)創(chuàng)辦的組織，至今已經(jīng)有100多年的歷史。社區(qū)建設(shè)的社區(qū)醫(yī)院擁有經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)醫(yī)生，可為入住者提供預(yù)防、醫(yī)療、護(hù)理和康復(fù)等專業(yè)服務(wù)。同時(shí)，持續(xù)關(guān)注老年消費(fèi)者在健康狀況和自理能力方面的變化，持續(xù)為老年消費(fèi)者提供與身體及自理狀況相對(duì)應(yīng)的照料服務(wù)。

全齡型社區(qū)，多由房地產(chǎn)商直接開(kāi)發(fā)，后續(xù)運(yùn)營(yíng)由養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)公司負(fù)責(zé)。全齡型社區(qū)對(duì)于入住者沒(méi)有年齡硬性規(guī)定，通常依據(jù)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、養(yǎng)生度假等理念進(jìn)行建設(shè)，老人也多以“候鳥(niǎo)式”居住為主。

養(yǎng)老公寓模式通常體量較小，在200個(gè)房間左右。在滿足居住功能的同時(shí)，更加強(qiáng)調(diào)護(hù)理的概念，各類配套設(shè)施較為齊全，可以滿足獨(dú)居老人、失能、失智老人的不同需求，并提供專業(yè)服務(wù)。 四、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇：

1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

雖然養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)日益火爆，但其面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)依然嚴(yán)峻。

一是受傳統(tǒng)孝道思想的影響，居家養(yǎng)老模式的主流地位難以撼動(dòng)。當(dāng)下老年人的價(jià)值觀以提倡節(jié)儉為榮，接受高消費(fèi)型的養(yǎng)老地產(chǎn)模式需要一定的時(shí)間。

二是養(yǎng)老地產(chǎn)的主流消費(fèi)群體是高凈值老年群體及其家庭，又可總結(jié)為“高干、高知、高管”等領(lǐng)域的老年群體。雖然我國(guó)老年群體龐大，但能滿足高凈值或“高干、高知、高管”要求的老年人口數(shù)量較為有限。特別是前期市場(chǎng)推出的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)消化了一部分客群，將給未來(lái)集中面世的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品帶來(lái)新的挑戰(zhàn)。

2、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

就回報(bào)周期而言，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)周期較長(zhǎng)。國(guó)內(nèi)第一家養(yǎng)老社區(qū)公司親和源運(yùn)營(yíng)13年后，才實(shí)現(xiàn)首次盈利。萬(wàn)科推出的養(yǎng)老項(xiàng)目至今仍未實(shí)現(xiàn)盈利。行業(yè)龍頭泰康集團(tuán)董事長(zhǎng)陳東升也曾明確表示，“一個(gè)成熟的養(yǎng)老社區(qū)做到收支平衡需要6～8年，真正實(shí)現(xiàn)盈利要8～10年的時(shí)間”。從投資回報(bào)率來(lái)看，目前國(guó)際高端養(yǎng)老地產(chǎn)的平均投資回報(bào)都不超過(guò)10%。

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