中國正經(jīng)歷史上規(guī)模最大、速度最快的老齡化進程；至2050年，我國老年人口數(shù)量將占全國總人口的1/3。目前，老年人可用于購買老年用品的支出已達4000億元，中國的老年群體已經(jīng)成為一支重要的消費大軍。人口老齡化的加劇和養(yǎng)老服務需求的日益增長，正將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶進前所未有的歷史機遇期。我國養(yǎng)老地產(chǎn)具備哪幾個特點？

1、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中的房產(chǎn)以租售為主

養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)以建筑物為基礎，不論是社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)模式，還是養(yǎng)老旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，基于其建筑物的經(jīng)營管理不外乎是兩種形式，或者出租或者出售，開發(fā)模式不同，租售的比例不同，投資主體不同，經(jīng)營模式不同。 我國地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如萬科、保利、遠洋等涉足的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，仍然是以銷售房產(chǎn)為企業(yè)的主要經(jīng)營方式和盈利重心。經(jīng)過保監(jiān)會正式批準進入養(yǎng)老地產(chǎn)的保險機構如中國人壽、泰康人壽、中國平安等，雖然其養(yǎng)老地產(chǎn)項目是以保險產(chǎn)品掛鉤養(yǎng)老社區(qū)這種形式推出，全部盈利不靠房產(chǎn)租售二是靠后期運營，但目前還沒有形成發(fā)展規(guī)模，尚未進入真正的良性運營階段。

2、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)高端化

縱觀我國當前的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，多為盈利性，基本屬于商業(yè)范圍，提供的養(yǎng)老服務也是走的高端化路線，更多的是為具有一定經(jīng)濟實力的老年客戶提供個性養(yǎng)老服務。

不同的養(yǎng)老地產(chǎn)項目可能收費方式不同、運營模式不同，但所針對的消費群體基本上是經(jīng)濟實力雄厚的高知老人，比如國企退休干部、大學教授、老師、高層管理人員。提供高端化的養(yǎng)老服務是養(yǎng)老地產(chǎn)中的亮點，但由于前期的投入大，運營中的收益不確定性大，不少項目成本回收的壓力大。

3、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)主體多樣化
　　
我國老齡化的趨勢不可逆轉，養(yǎng)老地產(chǎn)的潛力毋庸置疑，政府和民間對養(yǎng)老地產(chǎn)的融資渠道都做了很多嘗試，逐步呈現(xiàn)多樣化趨勢。房地產(chǎn)市場的黃金時代逐漸過去，隨著“銀發(fā)潮”的到來，養(yǎng)老地產(chǎn)已成為最誘人的一塊蛋糕，房地產(chǎn)行業(yè)中的萬科、保利、遠洋相繼進入養(yǎng)老地產(chǎn)。

2013年國務院發(fā)布《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》指出，要放寬養(yǎng)老服務業(yè)的限制，鼓勵和支持保險資金進入養(yǎng)老服務領域，這為保險資金大規(guī)模進入養(yǎng)老地產(chǎn)鋪平道路，保險行業(yè)中的泰康、中國人壽、新華保險也紛紛醞釀著養(yǎng)老地產(chǎn)項目?！兑庖姟分羞€明確提到，鼓勵社會力量舉辦規(guī)?；?、連鎖化的養(yǎng)老機構，鼓勵民間資本和社會其他資源用于養(yǎng)老服務，越來越多的企業(yè)進入到養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)里來。

另外，境外資本也在尋求進入國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場的途徑。據(jù)不完全統(tǒng)計，已經(jīng)有10余家保險公司、80多家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和大量的外資投資企業(yè)布局中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場，投資總額超過3000億元。 4、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)集約化

集約化講究生產(chǎn)要素相對集中的規(guī)模化經(jīng)營，以提高效益為最終目標。我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)集約化體現(xiàn)在幾個方面。

第一，我國當前養(yǎng)老主要以居家養(yǎng)老模式為主，但隨著老齡化步伐的加快，對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求將會增加，一旦養(yǎng)老需求得到釋放，市場必然出現(xiàn)供不應求現(xiàn)象，需要大規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，傳統(tǒng)的分散式的居家養(yǎng)老必然導致較高的社會成本，高水準的養(yǎng)老服務將受到追捧，我國養(yǎng)老地產(chǎn)必然走降低社會成本、減少資源浪費的集約化道路。

第二，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)走復合地產(chǎn)的形式，將養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)和其他相關產(chǎn)業(yè)進行整合。比如“地產(chǎn)+養(yǎng)老”的社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)模式，以北京太陽城為代表；“養(yǎng)老地產(chǎn)+醫(yī)療”的醫(yī)養(yǎng)結合開發(fā)模式，以恭和苑健康親情社區(qū)為代表；“養(yǎng)老地產(chǎn)+旅游”的養(yǎng)老旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，復合地產(chǎn)形式將養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)與老人的生活需求緊密結合起來，貼近消費者的生活方式融入到養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運營和服務的各個環(huán)節(jié)中。

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