當(dāng)前，由地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的康養(yǎng)地產(chǎn)，在運(yùn)營(yíng)階段醫(yī)療機(jī)構(gòu)開(kāi)業(yè)以后，能夠產(chǎn)生持續(xù)盈利的項(xiàng)目并不多?？叼B(yǎng)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的康養(yǎng)社區(qū)大都運(yùn)營(yíng)困難，在運(yùn)營(yíng)階段并沒(méi)有產(chǎn)生持續(xù)的高效益！就康養(yǎng)社區(qū)而言，康養(yǎng)護(hù)理服務(wù)的要求并不高，市面上也有相較成功的案例，比如萬(wàn)科隨園、保利和熹會(huì)等。

這些成功的項(xiàng)目向我們闡明同一個(gè)道理：如果康養(yǎng)地產(chǎn)在各方面尺度拿捏得當(dāng)，康養(yǎng)社區(qū)運(yùn)營(yíng)的投資回報(bào)率達(dá)到6%不是難題。

康養(yǎng)社區(qū)呈現(xiàn)出的特點(diǎn)是：入住率攀升并不快，但入住率一旦升上去也很難再掉下來(lái)，要取得社會(huì)平均利潤(rùn)率并不是一件很難的事情。

只可惜我們看到的大多數(shù)康養(yǎng)地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)尺度掌握的并不好，造成了后續(xù)經(jīng)營(yíng)情況并不理想。這既有地產(chǎn)商自身的因素，也有來(lái)自社會(huì)整體外部環(huán)境原因。

醫(yī)療服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)拿捏不準(zhǔn)

由地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的康養(yǎng)社區(qū)的最大特色，就是具有雄厚的醫(yī)療服務(wù)能力，這一特點(diǎn)也是吸引老年客戶人群拓展市場(chǎng)的關(guān)鍵。因?yàn)榭叼B(yǎng)地產(chǎn)的醫(yī)療服務(wù)層次越接近專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，就越能滿足目標(biāo)客群的需求，發(fā)展動(dòng)能越強(qiáng)。

醫(yī)療服務(wù)水平更高的機(jī)構(gòu)能夠吸引到更多的高層次、且患慢性病老人入住，并且通過(guò)醫(yī)療與養(yǎng)老結(jié)合實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，從而為自身發(fā)展存蓄巨大動(dòng)力。但是正如我們?cè)诖蠖鄶?shù)康養(yǎng)社區(qū)看到的那樣，康養(yǎng)社區(qū)的醫(yī)療配套存在極大的問(wèn)題，變相的拉低了整個(gè)康養(yǎng)社區(qū)的盈利能力。

康養(yǎng)社區(qū)的醫(yī)療配套，目前存在的主要問(wèn)題有兩個(gè)。

地產(chǎn)商出于銷售目的，往往把康養(yǎng)社區(qū)的醫(yī)療配套做的過(guò)于大而無(wú)當(dāng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了服務(wù)康養(yǎng)社區(qū)老人所需要的服務(wù)能力，造成了醫(yī)療資源和設(shè)備的極大浪費(fèi)。盡管在床位銷售的過(guò)程中起到了一定的促進(jìn)作用，但也對(duì)于后期的社區(qū)運(yùn)營(yíng)造成了沉重的負(fù)擔(dān)。（大部分康養(yǎng)社區(qū)的運(yùn)營(yíng)，在養(yǎng)老護(hù)理部分差距不大，醫(yī)療部分配套是康養(yǎng)社區(qū)差異的關(guān)鍵。）

大部分康養(yǎng)社區(qū)的醫(yī)療配套對(duì)老人需求的把握不準(zhǔn)。很多康養(yǎng)社區(qū)的醫(yī)療配套科室設(shè)置如同公立三甲，這些不必要的配置也是康養(yǎng)地產(chǎn)醫(yī)療部分虧損的關(guān)鍵。其實(shí)康養(yǎng)社區(qū)的醫(yī)療配套應(yīng)該著力在慢病管理、健康管理、康復(fù)復(fù)健等方面。應(yīng)該充分了解康養(yǎng)社區(qū)的老人需求，并根據(jù)需求做出調(diào)整，不要過(guò)分的追求高大上和大而全的醫(yī)療配套。

養(yǎng)老服務(wù)人員嚴(yán)重不足

養(yǎng)老服務(wù)人員短缺是當(dāng)下康養(yǎng)社區(qū)普遍面臨的難題，不僅關(guān)系到服務(wù)質(zhì)量，還影響著未來(lái)的生存和發(fā)展。

在現(xiàn)實(shí)中大多數(shù)康養(yǎng)社區(qū)都存在著較大的養(yǎng)老服務(wù)人力缺口，同時(shí)養(yǎng)老服務(wù)人員大多是沒(méi)有固定職業(yè)的家政人員，即便是接受過(guò)專業(yè)培訓(xùn)取得資格證的人員，也缺乏在康養(yǎng)第一線的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。

而由于康養(yǎng)社區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)人員工資不高，工作量大（大多數(shù)康養(yǎng)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)人員的工資介于每月4000元至5000元之間，且需要同時(shí)照顧好多老人），養(yǎng)老服務(wù)人員流動(dòng)率很高，康養(yǎng)社區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)人員短缺的情況。

收費(fèi)普遍偏低，運(yùn)營(yíng)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大

在當(dāng)下，國(guó)內(nèi)普遍的狀況是老人的養(yǎng)老費(fèi)用主要依靠自身的退休工資和儲(chǔ)蓄，能夠得到子女資助的并不多。雖說(shuō)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的康養(yǎng)社區(qū)大多面向三高人群（高管、高知、高干），但即便是這部分人群在高昂的入住及護(hù)理費(fèi)用前，依然存在著價(jià)格天花板。因而康養(yǎng)社區(qū)在進(jìn)行服務(wù)定價(jià)時(shí)往往受到很大掣肘，利潤(rùn)只能保持在微利水平。同時(shí)由于康養(yǎng)社區(qū)在精神慰藉和醫(yī)療服務(wù)方面的訴求要求較高，也造成了康養(yǎng)社區(qū)的服務(wù)成本相對(duì)較高。

康養(yǎng)社區(qū)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也很大，地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的康養(yǎng)社區(qū)被很多人視為土豪般的社會(huì)存在。而老人由于自己身體機(jī)能的持續(xù)下降，在服務(wù)的過(guò)程中間不可能不發(fā)生一點(diǎn)點(diǎn)意外。這種意外引發(fā)的經(jīng)濟(jì)糾紛，比一般的康養(yǎng)機(jī)構(gòu)要大得多，這也加大了康養(yǎng)社區(qū)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

而且現(xiàn)實(shí)中，即便是高端的康養(yǎng)社區(qū)里，依然有很多老人得不到足夠的醫(yī)療和照顧服務(wù)，這也導(dǎo)致對(duì)康養(yǎng)社區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的有效需求減少。

有效需求減少的負(fù)面影響主要體現(xiàn)為兩種結(jié)果：一是入住老人減少易造成床位閑置，降低資源配置效率；二是康養(yǎng)社區(qū)發(fā)展方向容易混亂，脫離理想化的發(fā)展方向，在轉(zhuǎn)變成自立、半自理、介護(hù)型的混合型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)過(guò)程中節(jié)奏紊亂，造成了運(yùn)營(yíng)偏差出設(shè)計(jì)者的規(guī)劃方向。
而在康養(yǎng)社區(qū)中，由于入住老人所需醫(yī)療護(hù)理水平較高，費(fèi)用也相應(yīng)提高。出于獲客的考慮，許多康養(yǎng)社區(qū)為了擺脫經(jīng)營(yíng)困境會(huì)改變護(hù)理標(biāo)準(zhǔn)，但長(zhǎng)此以往容易造成康養(yǎng)社區(qū)的醫(yī)療功能發(fā)展偏離正確方向。

社區(qū)經(jīng)營(yíng)缺乏特色

在中國(guó)，即便是屬于“三高”人群的老人，也大多患有慢性病。慢性病的總開(kāi)支已占到中國(guó)整個(gè)醫(yī)療支出的80%左右。由于慢性病及其所帶來(lái)的并發(fā)癥對(duì)老人的身體機(jī)能造成了較大影響，而且這種影響是千差萬(wàn)別的。

但我們看到的大部分康養(yǎng)社區(qū)自身未能明確自己的服務(wù)定位，所能提供給老年人的服務(wù)較為單一，都是基礎(chǔ)性的，千篇一律，缺乏特色。對(duì)一些行動(dòng)障礙、視障、聽(tīng)覺(jué)障礙等老人，并沒(méi)有做出有針對(duì)性的特色養(yǎng)老服務(wù)。

在這方面全球已經(jīng)有了很多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以給我們經(jīng)驗(yàn)借鑒，比如法國(guó)歐葆庭的特色認(rèn)知癥養(yǎng)老服務(wù)，臺(tái)灣大龍養(yǎng)老院的針對(duì)視障老人的特色服務(wù)等等。

而這部分有特殊需求的老人也是康養(yǎng)社區(qū)利潤(rùn)最為豐厚的一部分。大多數(shù)的康養(yǎng)社區(qū)所提供給老年人的都是常規(guī)的醫(yī)療養(yǎng)老服務(wù)，并沒(méi)有明確的功能區(qū)分。

康養(yǎng)社區(qū)在運(yùn)營(yíng)管理的過(guò)程中沒(méi)有獨(dú)特性和個(gè)性化服務(wù)，也就無(wú)法吸引有需求的老年人來(lái)選擇康養(yǎng)社區(qū)。
雖然康養(yǎng)社區(qū)在收取費(fèi)用方面區(qū)分不同的等級(jí)，但并沒(méi)有突顯出各等級(jí)的特色服務(wù)在哪些方面。這也影響康養(yǎng)社區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，在現(xiàn)如今市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的大背景下，更新?lián)Q代的速度在不斷加快，沒(méi)有創(chuàng)新和沒(méi)有特色的服務(wù)，將難以立足于服務(wù)行業(yè)。

制約與限制

雖然國(guó)家近年來(lái)在康養(yǎng)行業(yè)出臺(tái)了很多新政策，降低了康養(yǎng)行業(yè)的管理門檻。但康養(yǎng)社區(qū)在日常運(yùn)營(yíng)中仍然接受衛(wèi)健、民政等多個(gè)部門管理，對(duì)于康養(yǎng)社區(qū)而言，民政部門是主要的管理單位，但在日常的康養(yǎng)社區(qū)運(yùn)營(yíng)管理中，衛(wèi)健系統(tǒng)設(shè)置的“彈簧門”“潛規(guī)則”無(wú)處不在。
日常運(yùn)行中衛(wèi)健部門以餐飲業(yè)和旅店業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，建設(shè)部門則用人員密集場(chǎng)所來(lái)認(rèn)定康養(yǎng)社區(qū)的消防。而具體到康養(yǎng)社區(qū)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，衛(wèi)健系統(tǒng)對(duì)在設(shè)備采購(gòu)和科室配置方面仍有諸多限制。

同時(shí)對(duì)于康養(yǎng)社區(qū)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，醫(yī)保報(bào)銷問(wèn)題始終是其最頭疼的難題之一。在醫(yī)保收緊的大背景下，此類難題就顯得更加突出。

康養(yǎng)地產(chǎn)從2013年以來(lái)，經(jīng)過(guò)了8年的大發(fā)展，雖然從全行業(yè)來(lái)看大部分康養(yǎng)社區(qū)運(yùn)營(yíng)依然困難，但畢竟已經(jīng)有小部分公司摸到了盈利的門檻。

同時(shí)由于康養(yǎng)地產(chǎn)特有的“雖然效益增長(zhǎng)緩慢，但是利潤(rùn)穩(wěn)定”的特點(diǎn)。使得許許多多的地產(chǎn)商依然前仆后繼，地產(chǎn)系、保險(xiǎn)系、國(guó)有資本現(xiàn)在是投資康養(yǎng)社區(qū)的三大主力。

但實(shí)事求是的說(shuō)，大多數(shù)康養(yǎng)社區(qū)在康養(yǎng)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的一些至關(guān)重要問(wèn)題的尺度拿捏還是欠火候，這也造成了大多數(shù)康養(yǎng)社區(qū)處于虧損狀態(tài)。

把康養(yǎng)社區(qū)虧損的原因羅列出來(lái)，有助于康養(yǎng)社區(qū)的運(yùn)營(yíng)決策人員有的放矢，在進(jìn)行此類決策時(shí)更加謹(jǐn)慎小心，兼顧銷售和運(yùn)營(yíng)。準(zhǔn)確把握康養(yǎng)社區(qū)開(kāi)發(fā)中的尺度拿捏，增加康養(yǎng)社區(qū)的運(yùn)營(yíng)收入來(lái)源，減少康養(yǎng)社區(qū)運(yùn)營(yíng)中的無(wú)謂支出。使得康養(yǎng)社區(qū)運(yùn)營(yíng)早日步入盈利的正循環(huán)軌道。

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