做文旅項目規(guī)劃，一定要明確未來文旅項目發(fā)展方向，要想火車跑得快，還得需要車頭帶，所以你需要時刻關(guān)注文旅市場發(fā)展方向，抓住人們需求來做，今天咱們一起來看看。

一、重視細分市場

從度假到“住假”，文旅地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)滿足三個需求：生態(tài)、文化、健康。

一是生態(tài)的需求。是指現(xiàn)代人類經(jīng)濟活動中社會經(jīng)濟系統(tǒng)對自然生態(tài)系統(tǒng)的生態(tài)環(huán)境資源的需要，即對生存環(huán)境、后代利益、地球生態(tài)利益的關(guān)注，也就是“再吃”—吃新鮮空氣，“再行”—行走在人與自然的和諧之中，要達到人類高層次的享受，必須從以下幾個方面做起：

1、高度重視人與自然和諧相處，促進社會良性發(fā)展。

2、高度重視生態(tài)環(huán)境保護，把保護環(huán)境，保護生態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，作為一項長期戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，加強教育宣傳、培育、環(huán)境、生態(tài)保護自克性；加大生態(tài)環(huán)境保護的執(zhí)法監(jiān)管力度。

3、高度重視清新空氣質(zhì)量，改善人類生態(tài)環(huán)境，空氣污染是影響健康的一個主要因素。

二是文化的需求。我們認為現(xiàn)今的文化呈現(xiàn)出主流化、高科技化、大眾化和全球化的特征，要滿足文化的需要，項目需要經(jīng)歷從傳承文化到創(chuàng)造文化、從創(chuàng)造文化到消費文化、從消費文化到升華文化三個過程的輪回。

三是健康的需要?，F(xiàn)代人的健康觀是整體健康，世界衛(wèi)生組織提出“健康不僅是軀體沒有疾病，還要具備心理健康、社會適應(yīng)良好和有道德”。因此，現(xiàn)代人的健康內(nèi)容包括：軀體健康、心理健康、心靈健康、社會健康、智力健康、道德健康、環(huán)境健康等。

二、重視產(chǎn)業(yè)融合

在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略背景下，“田園綜合體”于2017年被寫入中央一號文件，全國各地興起田園綜合體建設(shè)熱潮。鄉(xiāng)村“農(nóng)業(yè)+旅游”開始成為文旅產(chǎn)業(yè)增長的新戰(zhàn)場。在莫干溪谷項目，融創(chuàng)東南將與日本農(nóng)業(yè)主題公園之父、日本六次產(chǎn)業(yè)化創(chuàng)始人、mokumoku 農(nóng)場創(chuàng)始人木村修合作，打造mokumoku模式的第一個海外版主題農(nóng)場項目。

所謂六次產(chǎn)業(yè)，就是在農(nóng)業(yè)中創(chuàng)造六次產(chǎn)業(yè)，除了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，還有農(nóng)產(chǎn)品的品牌化、向消費者直銷、經(jīng)營餐廳、提供住宿、發(fā)展農(nóng)業(yè)觀光等。實際上就是把農(nóng)業(yè)、服務(wù)、旅游、貿(mào)易、工業(yè)生產(chǎn)全部整合到一起。還原成畫面就是，養(yǎng)豬、做香腸、小豬餐廳、小豬表演全部在一個小鎮(zhèn)里搞定，游客來這里，能看、能養(yǎng)、能吃、能玩，創(chuàng)建全新的消費場景和體驗，讓美麗鄉(xiāng)村回得去，讓都市生活留得住。

這種模式，和目前政府提倡的鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，可結(jié)合度相當(dāng)高。不僅與自然共生共處、與村民共融共創(chuàng)、與政府共建共營。

三、重視政策支持

文旅項目，很大程度上，還是要依賴政府的支持。例如，上海的恒大海上威尼斯，和啟東政府達成共識，凡是購房者政府免除上海業(yè)主10年的過橋費，上?？蛻羧靠梢赞k理首套房貸款，不限購。

這些政府支持，能夠大大減小客戶購房的抗性，也能給項目的成敗起到?jīng)Q定性的作用。恒大海上威尼斯，2016年的銷售面積為112萬平方米，同比增長249%，一萬四千套房一年內(nèi)時間售馨，平均每月銷量超過千套，成交量驚人。

四、重視社群營銷

文旅項目，社群是重點。社群也是營銷很重要的發(fā)力點，所以社群先行，也是文旅小鎮(zhèn)應(yīng)該借鑒的營銷思路。

例如現(xiàn)在一些項目，在項目初期就已經(jīng)開始探索社群營銷。被稱為文旅地產(chǎn)第一神盤的聚龍小鎮(zhèn)就是這樣的思路，已經(jīng)在很多文旅小鎮(zhèn)項目上，都被證明非常有效。從觸發(fā)、溝通、引導(dǎo)，讓鄰里之間發(fā)生溫暖的聯(lián)系，逐步將小鎮(zhèn)融合為具有相同興趣愛好的情感共同體，自然地會形成更大的聚集效應(yīng)。

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