無論是現(xiàn)實生活中還是虛擬的互聯(lián)網(wǎng)中，人們都說田園綜合體模式?jīng)]法長久的經(jīng)營下去，很多都是未盈利就中道崩殂，投資的基金也基本都打了水漂。話說做事哪有不失敗的？不失敗焉能獲得最終的成功？但很多人失敗就是失敗了，就覺得不好做，換行業(yè)去發(fā)展，并沒有人站在專業(yè)的角度去分析成敗的原因，不去找出問題，不能解決問題，那么再做還是失敗，田園綜合體也就一蹶不振了，也不會受到大家的歡迎了。今天專業(yè)旅游規(guī)劃公司就談?wù)勌飯@綜合體規(guī)劃中存在哪些問題？解決對策有哪些？

土地問題難以得到有效解決

這是做田園綜合體規(guī)劃比較普遍的一個問題，有了土地才能有發(fā)揮余地，但上面都是有政策的，需要按照規(guī)則來拿地，違規(guī)的話到時候被查了，就是拆遷，那么根據(jù)政策來看應(yīng)該這么來獲取土地資源： 土地長期租賃

在保障耕地紅線不動搖以及禁止建造別墅及會所的前提下，開發(fā)田園綜合體所需的耕地可采用長期租賃的形式，由社會參與方與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂長期租約，出租耕地經(jīng)營權(quán)進(jìn)行農(nóng)業(yè)發(fā)展。比如宋衛(wèi)平小鎮(zhèn)就是這種拿地方式。

盤活宅基地，做到有效利用，實現(xiàn)宅基地流轉(zhuǎn)

宅基地的流轉(zhuǎn)方式：以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織為主體向社會企業(yè)出租宅基地及房屋；或建立村集體有限公司，村民以宅基地入股，村集體有限公司與社會企業(yè)合作、聯(lián)營；可運用增減掛鉤機(jī)制，城市周邊耕地開墾為鄉(xiāng)村建設(shè)用地（含宅基地），較邊遠(yuǎn)地區(qū)且土壤適合耕種的建設(shè)用地復(fù)墾退為耕地。比如上海金山嘴漁村。

荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用土地要加以開發(fā)利用

國家鼓勵利用四荒地發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)以及田園綜合體，對于部分可集中連片開發(fā)四荒地的地區(qū)，在建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)上給予傾斜。城市資本可與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂協(xié)議，承包四荒地，直接獲得經(jīng)營權(quán)。

錢不是萬能的，還需要具備其他必要因素、技能

常言道有錢能使鬼推磨，但在做田園綜合體規(guī)劃中，錢并非是萬能的，需要考慮的問題還很多，而且需要考慮在點子上，比如如果對農(nóng)業(yè)一竅不通，不知道具體做什么，沒有自己的想法是萬萬不能的，要找到田園綜合體規(guī)劃切入點；沒有一個成熟專業(yè)的旅游規(guī)劃團(tuán)隊能行嗎？那肯定不行啊，你土地問題解決了，給政府匯報了，最后卻干不成，那就不行了；要考慮一二三產(chǎn)業(yè)融合，如何能將社會資本引入，主要賣點是什么？怎么去實施整體規(guī)劃？還不能死板，要有創(chuàng)新等問題。

投資資金匱乏問題

一個田園綜合體的項目投資通常在幾十億到上百億, 且投入期較長, 在地方政府不能新增債務(wù)的前提下, 解決資金問題是田園綜合體建設(shè)過程中的重中之重。這么大的資金量難以靠某一家機(jī)構(gòu)獨立支撐, 通常要整合多家資源, 招商引資，組成利益共同體、命運共同體, 分階段安排, 滾動投資。

項目的盈利點不清晰

一個田園綜合體是否成功盈利，需要看規(guī)劃好之后的幾年中，比如能有一個很好的運營，無論是經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、文化效益都發(fā)展的很好，并且已然具備持續(xù)造血、穩(wěn)定有序發(fā)展的功能，那就是成功的。但很多的田園綜合體規(guī)劃案例中突出的是園區(qū)規(guī)劃, 對于產(chǎn)業(yè)生態(tài)的規(guī)劃較弱，導(dǎo)致發(fā)展不盡如人意，究其原因, 項目方在規(guī)劃與建設(shè)過程中并沒有明確產(chǎn)業(yè)這一盈利點, 是阻礙田園綜合體成功發(fā)展的一塊絆腳石。

要保護(hù)好農(nóng)民利益

田園綜合體失敗的一個重要原因就是不能有效的對農(nóng)民利益加以保護(hù)，你資金到位，但沒有農(nóng)民參與進(jìn)來，那田園綜合體就是一個空殼子，也不可能有持續(xù)造血的能，這個時候政府就要作為中間人來做好資本方與農(nóng)民的橋梁搭建，讓農(nóng)民能積極參與進(jìn)來。 怎么做好田園綜合體規(guī)劃？

找出短板

知己知彼，找出短板，需要摸清當(dāng)?shù)匾欢a(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀, 判斷已有的基礎(chǔ)、優(yōu)勢、特色、潛力, 分析出當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的短板在哪里。知道短板就知道發(fā)展的瓶頸, 把短板補(bǔ)齊, 自然可以提升產(chǎn)業(yè)競爭力。

解決資金瓶頸

充分降低資金成本, 合理安排資金投入。運用無成本資金, 合理申請使用農(nóng)綜、農(nóng)發(fā)項目資金, 進(jìn)行高產(chǎn)田、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。利用低成本資金, 申請國開行、農(nóng)發(fā)行等政策性銀行資金, 爭取長期、低息貸款；還可申請貼息政策，亦或是對接養(yǎng)老、健康、新能源、環(huán)保、教育、電商等對口扶持資金和對口投資機(jī)構(gòu)。運用社會資金, 吸引社會資本共同參與建設(shè)。

策劃先行

策劃是準(zhǔn)確發(fā)掘功能定位的必要手段, 是把當(dāng)?shù)嘏c其他田園綜合體區(qū)分開來的關(guān)鍵, 是提升田園綜合體價值的關(guān)鍵。在符合當(dāng)?shù)貙嶋H情況的前提下突出亮點, 就是發(fā)揮了當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢, 要么做行業(yè)老大, 要么做行業(yè)唯一, 拒絕田園綜合體千園一面。

規(guī)劃設(shè)計產(chǎn)業(yè)

在策劃定位之后, 要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的頂層規(guī)劃設(shè)計。根據(jù)定位, 將產(chǎn)業(yè)短板拉長, 推進(jìn)產(chǎn)業(yè)植入。遵從農(nóng)業(yè)發(fā)展的新不等式, 即1×2×3>1+2+3, 圍繞當(dāng)?shù)匾划a(chǎn)的優(yōu)勢資源, 將一二三產(chǎn)業(yè)深度融合, 在小區(qū)域中形成閉環(huán), 借助二產(chǎn)、三產(chǎn)為一產(chǎn)賦能, 借助文化、旅游為農(nóng)業(yè)賦能, 塑造互融相生的產(chǎn)業(yè)生命體。引導(dǎo)當(dāng)?shù)卣?、先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)、資本在田園綜合體匯聚, 形成馬太效應(yīng)。

產(chǎn)業(yè)植入

田園綜合體能夠做好的關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)的重塑及適合的產(chǎn)業(yè)植入。圍繞當(dāng)?shù)貎?yōu)勢產(chǎn)業(yè)的資源, 引入恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)，因地制宜。要避免出現(xiàn)植入產(chǎn)業(yè)不符合當(dāng)?shù)匕l(fā)展需求的問題。同時有產(chǎn)業(yè)也要有專業(yè)管理團(tuán)隊、有項目也要有相應(yīng)的資金投資、有生產(chǎn)也要保證有銷售市場等。

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