康養(yǎng)行業(yè)被很多大佬認(rèn)為是未來發(fā)展的一個風(fēng)口，為何？大家可以看看近幾年我國老齡化正在加速，而且這次疫情的影響，讓人們對于健康有了高度的認(rèn)知?？店栱椖坑卸喾N，很多小白可能有些不是很明白，仗著自己有資本，大量資金流入康養(yǎng)市場，結(jié)果不是賠錢就是倒閉。想要做好康養(yǎng)項目，下面這幾點是非常重要的。

一、“產(chǎn)業(yè)為本：外部找機會，內(nèi)部找可能，定位最適業(yè)態(tài)組合結(jié)構(gòu)”

康養(yǎng)地塊規(guī)劃的第一步，是在外部可能性和內(nèi)部可行性分析基礎(chǔ)上，思考“落什么內(nèi)容”的問題，涉及三個層面，從最適產(chǎn)業(yè)機會，到最適業(yè)態(tài)選擇，到最佳業(yè)務(wù)組合。

1、最適產(chǎn)業(yè)機會：從宏觀國際投資熱點和全國產(chǎn)業(yè)演變趨勢、中觀區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境與市場契合度到微觀項目地塊區(qū)域環(huán)境與開發(fā)限制條件，沿宏觀-中觀-微觀三個層面，正向分析產(chǎn)業(yè)最大機會點，反向篩選項目最適可落地產(chǎn)業(yè)； 2、最適業(yè)態(tài)選擇：基于產(chǎn)業(yè)條線篩選，細(xì)化分析產(chǎn)業(yè)下屬二級業(yè)態(tài)內(nèi)容，結(jié)合項目本身在土地限制、政策紅線、生態(tài)紅線、開發(fā)建設(shè)難度、市場競爭風(fēng)險點的各項“減值”因素，最大化規(guī)避短板與風(fēng)險，最大化迎合項目優(yōu)勢，選擇項目可落地最適業(yè)態(tài)；

3、最佳業(yè)務(wù)組合：確定了最適產(chǎn)業(yè)及下屬最適業(yè)態(tài)后，另一個至關(guān)重要的問題，便是綜合衡量與設(shè)計業(yè)態(tài)之間的最優(yōu)組合，誰為主、誰為輔，誰做價值做品牌、誰做利潤做客流，業(yè)態(tài)組合要求相互低成本高效銜接基礎(chǔ)上，最大化明確相互分工。

二、“創(chuàng)意為魂：內(nèi)部定屬地化特色，外部定差異化符號，打造特有市場品牌”

康養(yǎng)地塊規(guī)劃的第二步，是在產(chǎn)業(yè)機會選擇與業(yè)態(tài)組合結(jié)構(gòu)設(shè)計基礎(chǔ)上，利用策劃設(shè)計方法論，深度結(jié)合內(nèi)部屬地化特色元素，融合創(chuàng)意理念，思考和回答“怎么落地”，解決康養(yǎng)地塊類項目面向市場的“差異化引力”問題。

1、深挖內(nèi)部屬地化特色元素：康養(yǎng)地塊項目差異化創(chuàng)意，要根植于項目地塊本身的屬地化特色元素，如中醫(yī)藥資源、符合康養(yǎng)指標(biāo)的環(huán)境、帶有康養(yǎng)功能的歷史文化、具備康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的區(qū)域環(huán)境等，從自身“最長板”出發(fā)，始終圍繞自身差異符號梳理吸引力內(nèi)核；

2、定位外部差異化市場機會：在內(nèi)部差異化吸引力元素確認(rèn)后，對照分析目標(biāo)市場需求特征與競合機會，用最受市場歡迎的產(chǎn)品形態(tài)、營銷方式、品牌形象、符號特征，融合粉絲經(jīng)濟、網(wǎng)紅效應(yīng)、話題營銷等現(xiàn)代營銷手段，塑造市場端差異化競爭力；

3、圈層思考市場差異化引力：以內(nèi)部屬地化特色吸引力內(nèi)核、外部市場差異化競爭力為兩端，結(jié)合目標(biāo)客戶分層，內(nèi)部圈層式思考項目梯隊化吸引力，如面向老年群體的“醫(yī)護”吸引力，面向中年群體的“康養(yǎng)”吸引力，面向年輕群體的“養(yǎng)樂”吸引力等。

三、“金融為器：以短期項目開發(fā)投資與長期成本回收獲利為目標(biāo)，資金切入，資本撬動”

康養(yǎng)地塊規(guī)劃的第三步，便是在落地內(nèi)容和創(chuàng)意落地形式確定后的項目“如何賺錢”的問題，分為短期開發(fā)融資，以及長期回收獲利兩個層面，前者是大多數(shù)客戶首要關(guān)注的問題，而后者正是決定項目未來運營成功與否的關(guān)鍵外化指標(biāo)。

1、資金獲取能力撬動項目開發(fā)投資：以康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)為契機，迎合現(xiàn)有市場投融資熱度，在資金獲取層面，從政策補貼、政府專項債、地方產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金、企業(yè)投資基金等多個層面，利用康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的養(yǎng)老、康復(fù)等熱點業(yè)態(tài)，爭取項目融資，啟動前期開發(fā)；

2、資本運營能力決定長期回收獲利：在長期成本回收和經(jīng)營獲利階段，康養(yǎng)地塊類項目基本屬于復(fù)合業(yè)態(tài)范疇，投資高回收期長成為客觀事實，如何通過資本運作方式提前回收資金成為項目運作關(guān)鍵，如整租代收、會員體系、售后返租、保險金融、消費信托等形式，均稱為康養(yǎng)地塊類項目資本運作的有效途徑。 四、“運營為基：統(tǒng)籌管控，專業(yè)運作，貫穿項目全過程的關(guān)鍵致勝要素”

康養(yǎng)地塊規(guī)劃的第四步，便是從項目開發(fā)調(diào)研開始貫穿始終的項目運營管理，在“落什么內(nèi)容”、“怎么落地”、“如何賺錢”之后，回答項目“誰來做怎么做”的問題。

1、統(tǒng)籌管控模式：康養(yǎng)地塊類項目開發(fā)，一般規(guī)模較大、業(yè)態(tài)較為綜合，其運營與管理往往超出投資開發(fā)商的能力范疇，需要設(shè)計多層面、多業(yè)態(tài)的綜合管理能力。因此，作為投資開發(fā)企業(yè)，在項目運營管理階段需要明確自身的角色定位，是做統(tǒng)籌管控方，還是做專業(yè)運營方，其需要的資源能力與背后的運作模式各不相同；

2、專業(yè)運作落地：除了統(tǒng)籌管控之外，康養(yǎng)地塊類項目的運營管理，缺不了細(xì)化內(nèi)容的專業(yè)運作能力，可參考平臺管理模式下的品牌合作、專業(yè)合作來完成，背后便是投資方、開發(fā)方、運營方之間的合作關(guān)系與模式的設(shè)計，如股權(quán)合作、基金合作、合資合作等方式。

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