房地產(chǎn)似乎已成過去，文旅地產(chǎn)的時(shí)代即將來臨，不過現(xiàn)在搞商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也挺多的，那么商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問題對(duì)于項(xiàng)目的成功將是決定性的。實(shí)際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個(gè)地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃運(yùn)營管理需要注意哪幾點(diǎn)？

1、符合定位，權(quán)責(zé)明確

項(xiàng)目定位是在前期充分的市場調(diào)研和科學(xué)的形勢研判下作出的，它是指導(dǎo)項(xiàng)目運(yùn)營的綱領(lǐng)。而清晰而準(zhǔn)確的定位，本身就是項(xiàng)目打造獨(dú)特品質(zhì)、參與市場競爭的利器。一個(gè)沒有定位或定位不準(zhǔn)的項(xiàng)目，是不可能在現(xiàn)代激烈的市場競爭中有任何生存空間和機(jī)會(huì)的。因此，定位一旦明確，就要遵守，以此為中心開展各項(xiàng)工作；不能“朝令夕改”，讓顧客無所適從。

在運(yùn)營過程中，明確單個(gè)商家與項(xiàng)目運(yùn)營商的權(quán)責(zé)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)與管理權(quán)的“三權(quán)分立”，各自享有各自的權(quán)利和承擔(dān)各自應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，依合同辦事，保持商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營正?；? 2、分散經(jīng)營，統(tǒng)一管理

商戶入駐后雖有獨(dú)立的經(jīng)營權(quán)，但為樹立整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)一的對(duì)外形象，提升項(xiàng)目的服務(wù)品質(zhì)，必須對(duì)整個(gè)項(xiàng)目通盤考慮，納入整體運(yùn)營的范疇。

統(tǒng)一管理包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等。這個(gè)“統(tǒng)一管理”，不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要貫徹到后期的營銷管理中。商戶最渴望的是盈利，統(tǒng)一管理就是盈利的保障。

3、合作推廣，統(tǒng)一形象

宣傳推廣是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后期運(yùn)營的重點(diǎn)之一。通過宣傳推廣，提升商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價(jià)值。為達(dá)到最佳的宣傳效果和統(tǒng)一宣傳口徑，必須建立起統(tǒng)一宣傳推廣的運(yùn)作模式。將各自分散經(jīng)營商戶的營銷推廣納入統(tǒng)一宣傳范疇，整合分散的宣傳推廣資源，整個(gè)項(xiàng)目以統(tǒng)一的形象對(duì)外，有利于形成合力，造出聲勢。

4、要維護(hù)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例

按商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)的黃金比例為零售55：餐飲20：娛樂25，招商要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營比例。實(shí)踐中，根據(jù)定位的不同，要體現(xiàn)出側(cè)重點(diǎn)，即在此比例上有所調(diào)整，不要一味拘泥于此。

5、同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)

商業(yè)地產(chǎn)招商業(yè)態(tài)要能夠在功能和形式上體現(xiàn)同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)的組合思路。簡單地說，同業(yè)差異就是相同的業(yè)態(tài)也要有所差異，如品牌實(shí)力、規(guī)模等；異業(yè)互補(bǔ)則是各業(yè)態(tài)之間互為補(bǔ)充，如在服裝品牌店旁引入鞋帽店，不能盲目地大量招同一品類的店家進(jìn)入。

6、招商順序原則

遵循核心主力店先行，輔助店隨后；零售購物業(yè)態(tài)優(yōu)先，輔助、配套業(yè)態(tài)稍后的原則。核心主力店進(jìn)駐，項(xiàng)目的定位體現(xiàn)也就有了依托。也就是說，項(xiàng)目的定位是通過主力店來體現(xiàn)的；而輔助店是在主力店確定的定位下拾遺補(bǔ)缺，可以跟隨在主力店之后進(jìn)駐。輔助項(xiàng)目與配套多是分布在整個(gè)項(xiàng)目的邊角或外圍臨街的散鋪，也是屬于補(bǔ)缺型業(yè)態(tài)，所以也放在稍后的序列。

7、核心主力店為中心進(jìn)行業(yè)態(tài)布局

核心主力店的招商對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營成敗，以及對(duì)配套店的引進(jìn)都有重大影響。在整體布局上，要有利于客流進(jìn)入主力店，同時(shí)也便于客流從主力店向其他區(qū)域發(fā)散。一個(gè)超級(jí)連鎖店或超級(jí)百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的順利招商與管理。另外，核心主力店對(duì)于客流也起著關(guān)鍵的篩選作用，其布局直接影響到商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)與檔次。購物中心特別是大型商業(yè)地產(chǎn)的核心主力店適合放在經(jīng)營軸線的端點(diǎn)，拉動(dòng)客流雙向運(yùn)動(dòng)，從而帶旺處于主力店之間的系列散鋪。 8、特殊商戶招商優(yōu)惠原則

特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營商家，對(duì)它們給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其入場，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍、活躍項(xiàng)目商業(yè)文化氣氛的作用，從而提高項(xiàng)目的品質(zhì)與品味。

9、商戶的有效落位

落位就是將某個(gè)商家安置到具體的鋪面或鋪位。商鋪落位很有講究，既是科學(xué)也是藝術(shù)。也就是說，并不是商家在某業(yè)態(tài)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)想要哪間鋪都是可以的。比如，在女裝區(qū)，某女裝品牌理所當(dāng)然是要進(jìn)入這個(gè)區(qū)域的，但這個(gè)區(qū)域可能范圍較大，到底是將其安排到本區(qū)域的東南西北哪個(gè)部位，既要考慮到此品牌的客流帶動(dòng)作用，也要考慮到此品牌對(duì)人流動(dòng)線的引導(dǎo)作用，以及對(duì)整個(gè)賣場的形象提升作用等。通盤考慮之后，才有可能確定將該品牌放在東區(qū)而不是其他三個(gè)區(qū)，或者說安排在某號(hào)鋪而不是其他鋪位。

10、運(yùn)營管理的到位

商業(yè)地產(chǎn)的三大關(guān)系要素為物業(yè)、招商、運(yùn)營，物業(yè)為商業(yè)運(yùn)營提供物質(zhì)載體，好的物業(yè)本身也是吸引顧客的賣點(diǎn)；招商主要是引進(jìn)符合項(xiàng)目定位的優(yōu)質(zhì)商家，而運(yùn)營則是實(shí)現(xiàn)商家招得進(jìn)、留得住的重要保障，也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)增值的重要手段。

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