伴隨著旅游市場和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中國文旅地產(chǎn)的市場規(guī)模逐漸做大。但由于受經(jīng)濟周期影響大、對運營能力要求高。文旅和地產(chǎn)本是兩個不同的概念，文旅地產(chǎn)項目的運營也與房地產(chǎn)項目的運營有著本質(zhì)區(qū)別。且與以往相比，文旅地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)仍然存在，甚至更大。今天咱們來說一下發(fā)展文旅地產(chǎn)的3大困境。

1、“地產(chǎn)先行”模式受到?jīng)_擊

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說大多仍采取“房地產(chǎn)先行、帶動后續(xù)開發(fā)和運營；再通過項目運營，提升整體區(qū)域價值”。現(xiàn)階段地方政府會更多地要求企業(yè)先行做配套，而不是率先開發(fā)房地產(chǎn)項目；在政策上，監(jiān)管層近年來不斷發(fā)文，嚴(yán)控主題公園、特色小鎮(zhèn)的房地產(chǎn)化傾向，這也會對“房地產(chǎn)先行”的商業(yè)模式帶來沖擊。然而，很多文旅地產(chǎn)項目還處于前期規(guī)劃和開發(fā)階段，市場尚未出現(xiàn)靠運營實現(xiàn)投資平衡的案例；而已經(jīng)運營的項目，目前維持運營平衡的，都還是靠地產(chǎn)銷售和門票收入，運營對收入的貢獻(xiàn)非常有限，很多項目甚至在后期運營階段要持續(xù)燒錢。

2、缺乏長期運營的耐心

文旅地產(chǎn)不光是蓋房子，往往還包括醫(yī)療、養(yǎng)老、服務(wù)、交通、安全等各種配套，這都需要長期、專業(yè)的運營。文旅項目投資開發(fā)周期長，8-10年的時間對資金周轉(zhuǎn)能力的要求很高。而且有錢還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，文旅項目高度依賴規(guī)劃、配套和資源，需要專業(yè)而且經(jīng)驗豐富的運營團隊來經(jīng)營和操盤。但很多企業(yè)往往耐心不夠，尤其在前期房地產(chǎn)銷售結(jié)束后，對長期的運營缺乏耐心。事實上，現(xiàn)階段介入文旅行業(yè)的房企（不排除有投機和炒作的成分），很多企業(yè)都從戰(zhàn)略層面考量，比如能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流（運營成熟階段），有助于品牌形象的傳播等等。但從實際操作情況看，短期內(nèi)開發(fā)商似乎還難以擺脫對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的依賴，即使一些想徹底轉(zhuǎn)型文旅的企業(yè)，進(jìn)展也不盡如人意。

3、限購政策影響項目現(xiàn)金流

作為中長周期投資開發(fā)的項目，很多文旅項目都要靠地產(chǎn)銷售獲取的現(xiàn)金流來解決資金問題。而目前大多數(shù)在售的文旅項目，并不是作為旅居地產(chǎn)在銷售，而是以本地剛需的形式在消化。由于全國大范圍的限購政策，很多文旅地產(chǎn)的客群被嚴(yán)格限制，造成大量存房滯銷，使資金回流緩慢，項目處境十分被動。

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